Co powinien zrobić organ administracji, jeżeli pozwolenie na budowę zostaje uchylone już po rozpoczęciu robót budowlanych?

Czy powinien ponownie ocenić projekt budowlany i rozstrzygnąć sprawę co do istoty, czy też może uznać, że skoro inwestycja została już zrealizowana, postępowanie stało się bezprzedmiotowe i należy je umorzyć?

Do niedawna w praktyce organów administracji można było spotkać różne podejścia. W wyroku z 20 maja 2025 r. (II OSK 3052/24) Naczelny Sąd Administracyjny bardzo wyraźnie opowiedział się za drugim rozwiązaniem. Jest to orzeczenie, które w mojej ocenie warto znać, ponieważ porządkuje stosowanie art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego i może mieć istotne znaczenie dla wielu inwestycji.

O CO CHODZIŁO W SPRAWIE?

Stan faktyczny nie odbiega od spraw, które dość często trafiają do sądów administracyjnych.

Inwestor uzyskał pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Od decyzji odwołali się właściciele sąsiednich nieruchomości. Wojewoda utrzymał jednak pozwolenie w mocy, a inwestor rozpoczął realizację inwestycji.

Dopiero później Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzję wojewody.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy wojewoda uznał, że skoro roboty budowlane zostały już wykonane, dalsze prowadzenie postępowania nie ma sensu. Uchylił więc decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie jako bezprzedmiotowe.

Stanowisko to zaakceptował Wojewódzki Sąd Administracyjny.

CZY RZECZYWIŚCIE POSTĘPOWANIE STAŁO SIĘ BEZPRZEDMIOTOWE?

To właśnie z tym poglądem nie zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny.

NSA zwrócił uwagę, że uchylenie pozwolenia na budowę nie przesądza jeszcze o tym, że projekt budowlany jest niezgodny z prawem. Przyczyną uchylenia decyzji mogą być przecież uchybienia proceduralne albo konieczność ponownego zbadania określonych okoliczności.

W takiej sytuacji organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien odpowiedzieć na podstawowe pytanie, czy projekt budowlany spełnia wymagania określone w przepisach Prawa budowlanego.

Jeżeli odpowiedź jest twierdząca, nic nie stoi na przeszkodzie, aby ponownie wydać decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeżeli projekt wymaga zmian, jest sprzeczny z przepisami, organ powinien umożliwić ich wprowadzenie i dopiero następnie ocenić, czy możliwe jest wydanie pozwolenia.

Samo rozpoczęcie robót budowlanych nie zwalnia organu z obowiązku merytorycznego rozpoznania sprawy.

JAKIE ZNACZENIE MA ART. 37 UST. 2 PRAWA BUDOWLANEGO?

Najciekawsza część uzasadnienia dotyczy właśnie wykładni art. 37 ust. 2 Prawa budowlanego.

NSA przypomniał, że po zmianach obowiązujących od 2015 r. przepis ten ma zapewnić możliwość dalszego prowadzenia postępowania po uchyleniu pozwolenia na budowę.

Innymi słowy, postępowanie nie kończy się tylko dlatego, że inwestycja została rozpoczęta.

Organ powinien rozstrzygnąć, czy istnieją podstawy do ponownego wydania pozwolenia na budowę albo do odmowy jego wydania.

CO Z ROBOTAMI WYKONYWANYMI PO UCHYLENIU POZWOLENIA?

Wyrok porządkuje również często mylone kompetencje organów.

Jeżeli inwestor prowadzi roboty budowlane już po uchyleniu pozwolenia na budowę, ich legalność ocenia nadzór budowlany.

Nie oznacza to jednak, że organ administracji architektoniczno-budowlanej może odstąpić od rozpoznania sprawy dotyczącej pozwolenia na budowę.

Są to dwa odrębne postępowania, które służą innym celom.