Obok istniejącej procedury regulującej legalizację samowoli budowlanej nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 roku, wprowadziła uproszczony tryb legalizacji (abolicję) nielegalnych obiektów budowlanych.

Uproszczony tryb dlatego, że legalizacja niektórych obiektów może się odbyć bez wysokich opłat legalizacyjnych i bez obowiązku przedłożenia dokumentacji architektoniczno – budowlanej.  

ABOLICJA DLA OBIEKTÓW MAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 20 LAT 

Jednak tryb uproszczonej legalizacji może być uruchomiony przez nadzór budowlany pod pewnymi warunkami. Podstawowym z nich jest data powstania obiektu budowlanego. 

Procedura uproszczona ma zastosowanie bowiem jedynie do obiektów budowlanych (lub ich części), które zostały wybudowane co najmniej 20 lat temu bez pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu. 

WSZCZĘCIE POSTĘPOWANIA UPROSZCZONEGO  

Postępowanie dotyczące legalizacji „starej” samowoli budowlanej – w trybie uproszczonym – wszczynane jest przez nadzór budowlany z urzędu. Co oznacza, że jeżeli organ ten stwierdzi, iż obiekt budowlany (lub jego część) został wykonany w warunkach samowoli budowlanej ponad 20 lat temu i w stosunku do niego nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki, czy też nie toczy się postępowanie związane z samowolnie wykonanymi robotami, to wówczas postępowanie legalizacyjne będzie się toczyć właśnie w tym nadzwyczajnym – uproszczonym – trybie. 

Istotnym jest, iż ustawa przewiduje również zainicjowanie takiego – uproszczonego – postępowania przez zainteresowanego, tj. przez właściciela obiektu budowlanego nielegalnie wykonanego, jak i jego zarządcę. 

DOKUMENTY POTRZEBNE DO ZASTOSOWANIA ABOLICJI

W ramach już wszczętego uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego zobowiązuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, do przedstawienia dokumentów legalizacyjnych. Dokumentami tymi są: 

1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; 
2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, z której będzie wynikało, iż stan techniczny legalizowanego obiektu budowlanego: a/.nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, b/.pozwala bezpiecznie użytkować obiekt budowlany zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

LEGALIZACJA – KRYTERIA

A zatem mając na uwadze powyższe niezbędnymi kryteriami, które należy spełnić, by zalegalizować w ramach „uproszczonej” legalizacji samowolę budowlaną jest: 

1. przynajmniej 20 – letni okres istnienia obiektu lub jego części;
2. brak wydania decyzji o nakazie rozbiórki dotyczącej tego obiektu (jego części);
3. brak wszczęcie postępowania dotyczącego samowoli budowlanej;
4. przedstawienie ekspertyz świadczących o bezpieczeństwie legalizowanego obiektu. 

Jeżeli osoba chcąca zalegalizować obiekt budowlanych w/w kryteriów nie spełni, to nadzór budowlany powinien wydać decyzję o rozbiórce.

LUKI W UPROSZCZONEJ LEGALIZACJI

Niestety przepisy o uproszczonej legalizacji posiadają wiele nieprecyzyjnych zapisów, które będą powodować wiele problemów w praktyce. Warto w tym miejscu wskazać na kilka z nich. 

Przepisy o uproszczonej legalizacji nie precyzują, jakie to ekspertyzy osoba chcąca zalegalizować „starą” (ponad 20 – letnią) samowolę budowlaną winna złożyć. Czy nadzór budowlany będzie wymagał ekspertyz dotyczących różnych branż, poczynając do ekspertyzy sporządzonej przez specjalistę z zakresu zabezpieczeń przeciwpożarowych, konstruktora, a kończąc na branży sanitarnej ? Czy też wystarczy lakoniczne oświadczenie eksperta z zakresu budownictwa, który stwierdzi, iż budynek nie stanowi zagrożenia dla życia i zdrowia ? Czy stan, który w chwili rozpoczęcia uproszczonej legalizacji wskazuje na to, że obiekt jest niebezpieczny, automatycznie eliminuje legalizację w ramach uproszczonej procedury? Czy jednak możliwym będzie wykonanie w ramach procedury uproszczonej niezbędnych robót budowlanych doprowadzających nielegalny obiekt do stanu, który mógłby być uznany jako bezpieczny ? 

JAK DEFINIOWAĆ POJĘCIE „BEZPIECZNY BUDYNEK”

Nowe przepisy dotyczące uproszczonej procedury nie definiują również pojęć, które są kluczowe w tej procedurze, tj.: „obiekt nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia” lub „pozwala bezpiecznie użytkować obiekt budowlany”. 

Jak będą one interpretowane, czy obiekt, który nie spełnia wymogów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego uregulowanych w przepisach obowiązujących na dzień legalizacji, będzie traktowany jako „nie stwarzający zagrożenia dla życia i zdrowia” ? Czy taki obiekt – nie spełniający obowiązujących na dzień legalizacji kryteriów bezpieczeństwa – będzie uznawany za „bezpiecznie użytkowany” ? Zasadniczym zatem zagadnieniem, które może rodzić problemy w trakcie legalizacji  samowoli budowlanej będzie kryterium, na podstawie którego legalizowany obiekt będzie mógł być uznany przez sporządzającego ekspertyzę, a następnie urzędników, za bezpieczny. Czy kryterium „bezpieczeństwa” stanowić będą przepisy techniczne, które regulują rozwiązania stanowiące w dzisiejszych czasach podstawę uznania określonego rozwiązania za bezpieczne ? Czy też kryterium uznania obiektu legalizowanego za bezpieczny będzie stanowić jedynie oświadczenie wydane przez eksperta, który w oderwaniu od obowiazujących przepisów i norm uzna, że określony obiekt jest bezpieczny ?

PRZEPISY PRZEJŚCIOWE – DO JAKICH DOKŁADNIE SPRAW BĘDZIE MIAŁ ZASTOSOWANIE NOWY TRYB LEGALIZACJI (ABOLICJI)

Wspomnieć należy również o przepisach przejściowych zawartych w ustawie nowelizującej Prawo budowlane, które powinny określić precyzyjnie, do jakich postępowań nowe regulacje będą miały zastosowanie (w tym uproszczona legalizacja). Niestety redakcja przepisów przejściowych wprowadziła więcej niepewności, niż pewności prawa. 

W uzasadnieniu do projektu zmian Prawa budowlanego wskazywano, iż nowe przepisy mają dotyczyć jedynie samowoli powstałych przed dwudziestu laty i co do których nie wszczęto żadnych postępowań przed nadzorem budowlanym. Tymczasem z jednej strony wprowadzono ogólny zapis mówiący o tym, iż do spraw wszczętych, a nie zakończonych stosuje się przepisy dotychczasowe. Czyli uznać należałoby, że jeżeli już wszczęto postępowanie przed nadzorem budowlanym, to nie ma możliwości wykorzystania uproszczonej legalizacji. Jednakże w przepisach przejściowych wprowadzono również zapis (który traktować można jako lex specialis do w/w normy) mówiący, iż procedury dotyczącej uproszczonej legalizacji nie stosuje się do postępowań, co do których wydano decyzję o nakazie rozbiórki. Zatem może on być czytany w ten sposób, że nawet jeżeli wszczęto postępowanie przed nadzorem budowlanym w sprawie nielegalnych robót, to jeżeli postępowanie nie zakończyło się wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki tryb uproszczony może być wszczęty.

Nieprecyzyjność wchodzących w życie przepisów przez kilka następnych lat będzie powodować wiele niepewności dotyczącej sposobu stosowania tych norm. Pozostaje poczekać na pierwsze wyroki sądów administracyjnych, które powinny ukształtować jednolitą wykładnię regulacji dotyczących uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej oraz legalizacji prowadzonej w zwykłym trybie.  

O innych zmianach w Prawie budowlanym, które weszły w życie 19 września 2020 roku przeczytasz tutaj.