Wraz z wprowadzeniem uproszczonej legalizacji nielegalnych robót budowlanych (art. 49f Prawa budowlanego) ustawodawca otworzył nowy rozdział w podejściu do legalizacji samowoli budowlanych, zwłaszcza tych najstarszych. Wprowadzone przepisy mają szczególne znaczenie dla inwestorów (właścicieli, zarządców) oraz organów nadzoru budowlanego.
KIEDY ORGAN WSZCZYNA UPROSZCZONE POSTĘPOWANIE LEGALIZACYJNE ?
Zgodnie z art. 49f ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, jeżeli organ stwierdzi istnienie obiektu zrealizowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, a od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, ma obowiązek wszcząć uproszczone postępowanie legalizacyjne. Jest jednak od tej zasady pewien wyjątek. W przypadku bowiem obiektów, o których mowa w art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. obiektów wybudowanych do końca 1994 roku ustawodawca przewidział szczególne rozwiązanie. Jak stanowi art. 49f ust. 2 Prawa budowlanego – uproszczone postępowanie prowadzi się wówczas wyłącznie na żądanie inwestora (właściciela, zarządcy obiektu). Nie jest ono uruchamiane z urzędu.
ZDERZENIE DWÓCH PROCEDUR
Legalizacja zatem obiektów wybudowanych przed 1995 rokiem może nastąpić na dwóch niezależnych podstawach. Organ prowadzi postępowanie z urzędu na podstawie ustawy z 1974 roku, a inwestor może zdecydować się na zawnioskowanie o procedurę uproszczoną, która „zastąpi” postępowanie wszczęte przez organ na podstawie ustawy z 1974 roku. Obie procedury są uregulowane w dwóch odrębnych aktach prawnych:
(1) postępowanie prowadzone na podstawie art. 37 i art. 40 Prawa budowlanego z 1974 roku (klasyczna procedura dotycząca samowoli budowlanych zakończonych przed wejściem w życie obecnego Prawa budowlanego, tj. wybudowanych do 31 grudnia 1994 roku);
(2) uproszczona legalizacja opisana w art. 49f Prawa budowlanego z 1994 roku (co do zasady – choć nie zawsze – korzystniejsza dla legalizującego z uwagi na to, że przy tej podstawie nie bierze się pod uwagę zgodności nielegalnych robót z przepisami planistycznymi).
OBOWIĄZEK INFORMACYJNY ORGANU
W przypadku wszczęcia procedury związanej z legalizacją samowoli budowlanej zwrócić należy uwagę na obowiązek organu nadzoru budowlanego wynikający z art. 9 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organ ma obowiązek: (1) poinformować stronę o wszystkich istotnych okolicznościach prawnych związanych z możliwością legalizacji nielegalnego obiektu; (2) udzielić wyjaśnień tak, aby strona nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa.
W praktyce oznacza to, że jeśli w trakcie prowadzenia postępowania związanego z nielegalnymi robotami istnieje regulacja umożliwiająca legalizację samowoli na korzystniejszych zasadach (np. uproszczona legalizacja na podstawie art. 49f Prawa budowlanego), organ musi pouczyć stronę o możliwości złożenia stosownego wniosku. Brak takiej informacji może być traktowany jako istotne naruszenie przepisów postępowania, ponieważ odbiera stronie możliwość skorzystania z instrumentu, który mógłby zapobiec nakazowi rozbiórki.
NAKAZ ROZBIÓRKI JAKO OSTATECZNOŚĆ
Przypomnieć należy bowiem, że z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika jednoznacznie, że nakaz rozbiórki nielegalnych robót budowlanych to najbardziej dotkliwa sankcja za samowolę budowlaną. Dlatego przed jego wydaniem organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany: (1) przeanalizować możliwość legalizacji obiektu; (2) uwzględnić aktualny stan prawny; (3) umożliwić stronie wybór procedury legalizacyjnej, która jest dla niej korzystniejsza. Dla inwestorów (właścicieli) nieruchomości oznacza to, że nawet w toku postępowania administracyjnego mają możliwość podjęcia działań, które pozwolą uratować obiekt przed rozbiórką.
Podsumowując wskazać należy, że nowelizacja Prawa budowlanego z września 2020 roku znacząco zmieniła podejście do starych samowoli budowlanych. Kluczowe w praktyce jest to, że:
(1) organ ma obowiązek poinformować stronę o możliwości legaliacji;
(2) właściciel w każdej chwili może wybrać procedurę uproszczoną;
(3) nakaz rozbiórki powinien być stosowany jedynie wówczas, gdy legalizacja nie jest możliwa.
