W wyroku z dnia 15 kwietnia 2026 roku, sygn. akt II OSK 130/24, Naczelny Sąd Administracyjny odniósł się do dwóch ważnych problemów związanych z legalizacją samowoli budowlanej. Pierwszy dotyczył tego, jakie przepisy należy stosować do spraw wszczętych przed zmianą Prawa budowlanego z 2020 roku. Drugi, charakteru uproszczonego postępowania legalizacyjnego dotyczącego obiektów, których budowę zakończono co najmniej 20 lat wcześniej.
Sprawa dotyczyła budynku handlowego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Organy nadzoru budowlanego nakazały jego rozbiórkę, uznając między innymi, że obiekt jest niezgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Właściciel domagał się natomiast umożliwienia legalizacji, w tym zastosowania procedury uproszczonej.
KTÓRE PRZEPISY STOSOWAĆ PO ZMIANIE PRAWA?
Duża nowelizacja Prawa budowlanego z 13 lutego 2020 roku weszła w życie 19 września 2020 roku. Wprowadziła ona między innymi uproszczone postępowanie legalizacyjne dotyczące obiektów budowlanych, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat wcześniej. Jednocześnie w art. 25 ustawy nowelizującej przyjęto ogólną zasadę, zgodnie z którą do spraw wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie nowych przepisów stosuje się Prawo budowlane w dotychczasowym brzmieniu.
Na pierwszy rzut oka mogłoby to oznaczać, że jeżeli postępowanie dotyczące samowoli budowlanej rozpo§częto przed 19 września 2020 roku, powinno być ono prowadzone wyłącznie na podstawie wcześniejszych przepisów. W konsekwencji zastosowanie nowej, uproszczonej legalizacji byłoby wykluczone.
NSA uznał jednak, że taki sposób rozumienia przepisów przejściowych jest nieprawidłowy.
Obok ogólnej regulacji zawartej w art. 25 ustawodawca wprowadził bowiem art. 32 ustawy nowelizującej. Zgodnie z tym przepisem uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie można wszcząć wobec obiektu, co do którego przed wejściem w życie nowelizacji wydano decyzję o nakazie rozbiórki. Art. 32 jest przepisem szczególnym wobec ogólnej zasady przewidzianej w art. 25. Oznacza to, że w zakresie uproszczonej legalizacji pierwszeństwo ma właśnie art. 32. Wyjątek ten należy rozumieć ściśle i nie można rozszerzać go na sytuacje, których ustawodawca w nim nie wymienił. Jeżeli zatem przed 19 września 2020 roku wszczęto postępowanie dotyczące samowoli budowlanej, ale nie wydano jeszcze decyzji o nakazie rozbiórki, samo wcześniejsze wszczęcie sprawy nie wyklucza zastosowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Oczywiście muszą być spełnione pozostałe warunki tej procedury, w tym upływ co najmniej 20 lat od zakończenia budowy.
UPROSZCZONA LEGALIZACJA TO ODRĘBNE POSTĘPOWANIE
Druga ważna zasada wynikająca z wyroku dotyczy charakteru uproszczonej legalizacji. NSA podkreślił, że postępowanie określone w art. 49f i następnych Prawa budowlanego nie stanowi jedynie zmienionej albo łagodniejszej wersji zwykłego postępowania legalizacyjnego. Jest to nowa i odrębna ścieżka prawna. Uproszczona legalizacja funkcjonuje obok postępowań prowadzonych na podstawie art. 48 Prawa budowlanego z 1994 roku, a także obok postępowań dotyczących starszych samowoli, do których stosuje się art. 37 i art. 40 Prawa budowlanego z 1974 roku w związku z art. 103 ust. 2 obecnej ustawy.
Postępowania te mają odmienne podstawy prawne i wymagają zbadania innych przesłanek. Nie można ich zatem traktować jako kolejnych etapów tej samej sprawy. Są to konkurencyjne i wzajemnie wykluczające się tryby legalizacji.
O pierwszeństwie procedury uproszczonej decyduje przede wszystkim wiek obiektu. Jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat i przed wejściem w życie nowelizacji nie wydano decyzji o nakazie rozbiórki, możliwe jest rozważenie zastosowania uproszczonej legalizacji. Nie ma przy tym rozstrzygającego znaczenia, że wcześniej wszczęto już zwykłe postępowanie legalizacyjne według przepisów Prawa budowlanego z 1994 albo z 1974 roku. Celem nowelizacji było bowiem stworzenie dodatkowej, alternatywnej możliwości uregulowania stanu prawnego starych obiektów budowlanych, wobec których przez wiele lat nie wydano nakazu rozbiórki.
ZNACZENIE WYROKU NSA
Wyrok NSA z 15 kwietnia 2026 roku porządkuje sposób stosowania przepisów przejściowych. Sam fakt, że postępowanie dotyczące samowoli budowlanej wszczęto przed 19 września 2020 roku, nie zamyka drogi do uproszczonej legalizacji. Należy odrębnie ustalić, czy przed wejściem w życie nowelizacji wydano decyzję o nakazie rozbiórki, czy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat oraz czy spełnione są pozostałe warunki przewidziane dla uproszczonej legalizacji.
Organy nadzoru budowlanego nie powinny więc automatycznie przyjmować, że skoro sprawę rozpoczęto na podstawie dawnych przepisów, musi ona zostać według nich zakończona także w zakresie możliwości zastosowania art. 49f Prawa budowlanego. Uproszczona legalizacja jest bowiem odrębną sprawą i samodzielną ścieżką postępowania, której dopuszczalność należy ocenić według szczególnej regulacji zawartej w art. 32 ustawy nowelizującej.
