Gminy mają bardzo duży wpływ na sposób wykonywania przez nas prawa własności nieruchomości.
Dla przykładu wskutek uchwalenia (lub zmiany obowiązującego) planu zagospodarowania przestrzennego mogą zmienić przeznaczenie naszej działki z budowlanej na zieleń miejską (lub na odwrót), przeprowadzić przez środek naszej działki drogę lub zdecydować, że pod oknami naszego mieszkania będzie mogła powstać strefa przemysłowa.
KTO MOŻE WNIEŚĆ UWAGI DO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Dlatego dla osób posiadających nieruchomości niezwykle istotnym z punku widzenia ich interesów jest czynny udział w trakcie uchwalania lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dotyczy to również osób, które nie posiadają własności nieruchomości w obszarze dotkniętym zmianami, ale mają „jedynie” interesy w tym, aby przeznaczenie określonej nieruchomości było inne niż się planuje. Taka osoba nie musi nawet mieszkać w gminie, która podjęła inicjatywę zmiany przeznaczenia określonego terenu (nie musi wykazywać interesu prawnego, wystarczy interes faktyczny).
UWAGI DO PLANU PRZESTRZENNEGO
Instrumentem prawnym, który pozwoli osobom zainteresowanym czynnie brać udział w postępowaniu związanym ze zmianą przeznaczenia nieruchomości są uwagi do projektu planu.
Uwagi są niczym innym jak zakwestionowaniem rozwiązań zaproponowanych w planie zagospodarowania przestrzennego.
Złożenie uwag do wyłożonego projektu planu miejscowego, który jest dostępny zarówno w urzędzie gminy, jak i na stronach internetowych gminy jest niezwykle istotne. W uwagach bowiem możemy zaprezentować argumenty prawne i faktyczne, które będą kwestionowały projektowane zmiany w kwestii przeznaczenia nieruchomości i sposobu ich zagospodarowania. Oczywiście kwestionować można również brak dokonania zmian, które według wnoszącego uwagi winny być dokonane, np. brak podjęcia inicjatywy, aby przekształcić działki rolne lub leśne w działki budowlane.
W uwagach warto podnosić argumenty, które przekonają władze gminy do tego, aby projekt planu zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie. Takiej zmianie, która byłaby zgodna z naszymi planami / interesami (przynajmniej w części).
CO NALEŻY ZAWRZEĆ W UWAGACH DO MPZP
W konstruowaniu uwag – aby były skuteczne – warto koncentrować się nie tylko na argumentach natury faktycznej (na przykład, że planowana droga pod naszymi oknami będzie powodowała hałas i zanieczyszczenie), bo to nie wystarczy.
Koniecznie należy podnieść argumenty natury prawnej, z których wynikach będzie, iż planowane zmiany (które kwestionujemy) są sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa. Sprzeczne – dla przykładu – z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która reguluje tryb i zasady tworzenia planu miejscowego, a które nie tak rzadko są naruszane przez gminy. Ponadto warto zwracać uwagę na inne akty prawne (włącznie z Konstytucją chroniącą prawo własności), które regulują wiele zagadnień – poczynając od urządzania dróg publicznych po zagadnienia związane z odpowiednimi regulacjami dotyczącymi terenów i obszarów górniczych.
W uwagach warto pamiętać również o zarzutach natury finansowej, tj. argumentach, które będą związane z możliwością realizacji określonych planów pod kątem zdolności finansowej gminy. Np. czy gmina jest w stanie zrealizować planowaną w planie infrastrukturę, czy posiada środki pozwalające na odszkodowania dla właścicieli nieruchomości, które straciły na wartości w wyniku rozwiązań przewidzianych w planie przestrzennym.
UWAGI DO MPZP W ŚCIŚLE OKREŚLONYM TERMINIE
Pamiętać należy, że uwagi muszą być złożone w ściśle określonym terminie. Wójt (burmistrz, prezydent) wykładając projekt planu do wglądu określa termin w jakim każdy z zainteresowanych może złożyć uwagi.
Jednak nie może być to termin krótszy niż 14 dni od zakończenia okresu wyłożenia projektu planu. Zazwyczaj jest to termin 21 dniowy.
Spóźnienie się z uwagami – nie złożenie ich w terminie określonym przez władze gminy spowoduje, że uwagi nie będą brane pod uwagę.
ROZPATRZENIE UWAG DO PLANU MIEJSCOWEGO
Wniesienie uwag w terminie spowoduje, że będą one rozpatrywane w pierwszej kolejności przez wójta (burmistrza, prezydenta). Jeżeli nie zostaną uwzględnione pozytywnie na tym etapie, to zostają przedstawione wraz z projektem planu do rady gminy, która winna, tak jak organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent) „pochylić się” nad każdą z uwag wniesionych do planu. Wówczas rada gminy rozpatruje uwagi wraz z oceną rozwiązań zawartych w projekcie mpzp.
Na tym etapie istotnym jest, aby uwagi były faktycznie rozstrzygane, aby każda uwaga z osobna była merytorycznie przeanalizowana przez radnych. Sądy wskazują, iż rozpatrzenie uwag nie może być fikcją*. Uwagi bowiem muszą stanowić rzeczywistą gwarancję dla każdego zainteresowanego – w szczególności właściciela nieruchomości – tego, aby w procesie uchwalania planu miejscowego jego interesy były brane pod uwagę, aby były rozpatrywane pod kątem obowiązujacych przepisów prawa, w tym szeroko rozumianego prawa własności oraz w myśl szukania rozwiązań, które nie będą prowokować konfliktów społecznych.
UWZGLĘDNIENIE UWAG DO PLANU MIEJSCOWEGO
Uwzględnienie uwag przez wójta (burmistrza, prezydenta) lub radę gminy spowoduje obowiązek wprowadzenia korekt do projektu planu, a to oczywiście może spowodować obowiązek powtórzenia wielu czynności, które poprzedzały przygotowanie projektu planu przestrzennego, w tym ponownego dokonania uzgodnień lub uzyskania opinii wielu organów niezależnych od gminy.
Oczywiście nie wszystkie dotychczasowe czynności będzie trzeba powtórzyć i nie muszą się odnosić do całego planu. Mogą dotyczyć jedynie części planu i tylko w zakresie, który jest niezbędny. W konsekwencji nie zawsze zmiany w projekcie będą wymuszały obowiązek ponowienia uzgodnień lub opinii z innymi organami (przynajmniej nie wszystkimi). Może stać się również odwrotnie. Nawet z pozoru najmniejsza zmiana w projekcie planu może doprowadzić do sytuacji, w której będzie trzeba dokonać wszystkich skomplikowanych i czasochłonnych czynności od nowa.
Decyzja o zakresie ponawianych czynności będzie należała do wójta (burmistrza, prezydenta). Nie może być ona jednak podjęta w oderwaniu od przepisów prawa – dowolna. Naruszenie procedury uchwalania planu może bowiem spowodować stwierdzeniem jego nieważności przez wojewodę lub sąd.
SKARGA DO SĄDU NA MPZP
Jak wskazałem wyżej jeżeli ani wójt, a następnie rada gminy nie rozstrzygną pozytywnie naszych uwag, a plan zostanie uchwalony bez uwzględnienia naszych żądań podnoszonych w uwagach, to jedyną drogą jaka przysługuje by podważać rozwiązania jakie znalazły się w uchwalonym planie przestrzennym jest skarga do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego. Pamiętać należy jednak, że do sądu składa się skargę nie na rozstrzygnięcie rady gminy o odmowie uwzględniania naszych uwag. Skargę składa się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Sąd w wyniku skargi może unieważnić plan w całości lub w części np. dotyczącej obszaru, w którym znajduje się nieruchomość wnoszącego skargę.
Z powyższego wynika, iż osoba zainteresowana posiada instrumenty prawne, które mają skłonić organy gminy do tego, aby w trakcie postępowania planistycznego brano pod uwagę interesy wielu podmiotów, nie tylko gminy.
Z orzecznictwa sądów:
* „Gwarancję ochrony praw osób, których interesy mogą zostać naruszone przez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi nie tylko ustawowo określony tryb postępowania. Gwarancją taką jest przede wszystkim rzeczywista, a nie pozorna możliwość wpływania na rozwiązania przyjęte w uchwalonym planie. Niemożność wprowadzenia jakichkolwiek zmian do projektu (a ściślej zasad na jakich oparto się tworząc plan zagospodarowania przedmiotowych terenów) sprawia, że gwarantowany ustawowo tryb rozwiązywania konfliktów między interesami obywateli i wspólnoty samorządowej nie spełnił swej roli. Tworzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ujawnia wielokrotnie istnienie sprzecznych interesów różnych podmiotów, jak i kolizje interesów między poszczególnymi członkami wspólnoty samorządowej a samą wspólnotą i w procesie stanowienia tego planu gmina musi te konflikty rozstrzygać przyjmując optymalne rozwiązanie mieszczące się w granicach obowiązujących przepisów” – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 7 września 2006 r. II SA/Wr 604/051.
**„Nie ulega wątpliwości, że istotą obowiązku rady jest merytoryczna ocena zasadności każdej zgłoszonej uwagi, a w konsekwencji jej odrzucenie lub uwzględnienie. Nie oznacza to jednak, że rada ma obowiązek przeprowadzania indywidualnego głosowania nad każdą ze zgłoszonych uwag. Dla zachowania omawianego wymogu proceduralnego istotne znaczenie ma przeprowadzenie na sesji rady obrad nad wszystkimi uwagami złożonymi do projektu planu, tak aby zagwarantowane było ich indywidualne rozpatrzenie” – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 2019 r. II OSK 34/18.
