W jednej ze spraw dotyczących ustalenia warunków zabudowy reprezentowaliśmy właścicieli nieruchomości sąsiedniej, kwestionując decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, która utrzymała w mocy rozstrzygnięcie wójta o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji określonej jako zabudowa zagrodowa. Sprawa trafiła do Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który wyrokiem z października 2025 r., sygn. II SA/Kr 431/25, uchylił zarówno decyzję SKO, jak i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji.
ZABUDOWA ZAGRODOWA A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA
Spór koncentrował się wokół kwalifikacji planowanego budynku gospodarczego. Inwestor prowadzi na działce działalność gospodarczą w postaci zakładu kamieniarskiego, a jednocześnie deklarował, że nowy obiekt będzie częścią zabudowy zagrodowej związanej z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Organy administracji przyjęły tę kwalifikację, wskazując, że inwestor posiada gospodarstwo rolne o powierzchni przekraczającej średnią w gminie, co umożliwia zastosowanie art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyłączenie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa.
Sąd odnosząc się do zarzutów skargi podzielił co do zasady pogląd, że samo prowadzenie działalności gospodarczej na nieruchomości nie wyklucza możliwości realizacji zabudowy zagrodowej. W uzasadnieniu zaznaczono, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy nie służy ocenie sposobu wykonywania działalności gospodarczej ani rozstrzyganiu sporów sąsiedzkich związanych z jej uciążliwością. Podkreślono również, że organy nie mogą antycypować ewentualnych przyszłych naruszeń prawa przez inwestora, polegających na zmianie funkcji budynku z rolnej na produkcyjną. To jednak nie oznaczało akceptacji zaskarżonej decyzji.
NIEPRECYZYJNE OKREŚLENIE FUNKCJI OBIEKTU
Kluczowym elementem rozstrzygnięcia była ocena prawidłowości określenia zamierzenia inwestycyjnego. W decyzji znalazło się sformułowanie, że powstanie „budynek gospodarczy związany z działalnością”, bez jednoznacznego wskazania, że chodzi o działalność rolniczą. W ocenie Sądu takie brzmienie może sugerować szersze przeznaczenie obiektu. Sąd zwrócił uwagę, że organ nie dokonał jednoznacznych ustaleń, które z istniejących obiektów na działce służą gospodarstwu rolnemu, a które prowadzonej działalności kamieniarskiej. Tymczasem to właśnie funkcjonalny związek nowego budynku z gospodarstwem rolnym stanowi istotę kwalifikacji jako zabudowy zagrodowej. Ogólne odwołanie się do statusu rolnika czy powierzchni gruntów nie może zastąpić analizy faktycznego przeznaczenia obiektu.
W praktyce oznacza to, że organ nie może poprzestać na formalnym przypisaniu inwestycji do kategorii „zabudowy zagrodowej”. Musi wykazać, że planowany budynek rzeczywiście ma służyć produkcji rolnej lub funkcjonowaniu gospodarstwa, a nie innej działalności prowadzonej na tej samej nieruchomości.
UCHYBIENIA PROCEDURALNE I ZAKRES UZGODNIEŃ
Istotne znaczenie miały również kwestie proceduralne. W toku postępowania ograniczono teren inwestycji do części działki objętej pozytywnym uzgodnieniem organu właściwego w sprawach ochrony gruntów rolnych. Mimo tej zmiany nie przedłożono do ponownego uzgodnienia zmodyfikowanego projektu decyzji. Sąd uznał to za naruszenie przepisów regulujących współdziałanie organów, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Dodatkowo podważono sposób konstrukcji decyzji i uzasadnienia, wskazując na brak przejrzystości oraz mieszanie elementów faktycznych z polemiką ze stanowiskiem stron. Decyzja o warunkach zabudowy musi w sposób jasny i jednoznaczny określać przedmiot inwestycji oraz tok rozumowania organu.
PRECYZYJNE OKREŚLENIE PRZYSZŁEJ DZIAŁALNOŚCI W DECYZJI WZ
Wyrok pokazuje, że sprawy dotyczące zabudowy zagrodowej w warunkach równoległego prowadzenia działalności gospodarczej wymagają szczególnej staranności organów administracji. Sam fakt prowadzenia działalności pozarolniczej nie przekreśla możliwości realizacji inwestycji w ramach gospodarstwa rolnego. Jednocześnie jednak organy muszą jednoznacznie ustalić funkcję projektowanego obiektu i precyzyjnie opisać ją w decyzji.
