Abolicja na stare samowole budowlane
W ostatnich dniach w wielu mediach pojawiła się informacja o tym, że na „stare samowole budowlane” zostanie zastosowana w najbliższym czasie abolicja, czyli że obiekty budowlane powstałe z naruszeniem przepisów staną się legalnymi, bez względu na warunki w jakich powstały.
Dziennikarze poruszając ten temat nie próbują nawet przekazywanych informacji wartościować, zauważając chyba, że istnieje problem do rozwiązania, ale jednocześnie nie dostrzegając, że proste rozwiązanie legalizacji wszystkiego może przynieść więcej szkód niż pożytku.
Sama bowiem idea rozwiązania problemu „starych samowoli budowlanych”, jak je nazywa Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, prezentuje się bardzo ponętnie i atrakcyjnie.
Jednakże propozycja legalizowania wszystkich samowoli, bez względu na obowiązujące dawniej i dzisiaj przepisy o planowaniu przestrzennym oraz przepisy o warunkach technicznych, brzmi już dość kontrowersyjnie.
Oczywiście na ten moment – przy braku szczegółowych rozwiązań – możemy odnosić się jedynie do ogólnych sformułowań prezentowanych przez przedstawicieli Ministerstwa, jednak już same zasadnicze idee przedstawione przez ten organ, które mają być skonkretyzowane w ustawie, rodzą pytania i wątpliwości.
Wątpliwości co do nowelizacji przepisów o samowoli budowlanej
Moje są następujące:
Jaka definicja samowoli budowlanej podlegającej legalizacji znajdzie się w ustawie. Czy szeroka, czy wąska – czy obejmie samowole związane z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego likwidowane w trybie art. 50 i 51 Prawa budowlanego, samowole użytkowe likwidowane w trybie art. 71 b Prawa budowlanego, czy tylko te likwidowane w trybie art. 48 i 49 b Prawa budowlanego.
Przedstawiciele Ministerstwa twierdzą, że chodzi o samowole, co do których nadzór nie wszczął odpowiednich procedur, co zatem z osobami, które wszczęły dobrowolnie postępowania związane z samowolami powstałymi przed 1999 rokiem, a które nie zostały zakończone, czy one również w tych „uproszczonych” trybach będą mogły legalizować nielegalne obiekty.
Jakie obiekty będą przedmiotem legalizacji, czy jedynie proste konstrukcje jak domy jednorodzinne, garaże, blaszaki, czy skomplikowane konstrukcje budynków produkcyjnych, które nie zagrażają ich użytkownikom, ale środowisku naturalnemu już tak.
Należy również pamiętać, że już dzisiaj obowiązują przepisy, które pozwalają zainteresowanym na zalegalizowanie samowoli budowlanej. Oczywiście warunkują one zalegalizowanie samowoli budowlanej od spełnienia określonych przesłanek, tj. obiekt / roboty budowlane muszą być zgodne przepisami o warunkach technicznych i zgodne z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, a ponadto musi być wola legalizacji odpowiedzialnego za samowolę budowlaną i chęć wpłacenia opłaty legalizacyjnej.
Ponadto istnieją przepisy – nie tak dawno wprowadzone, które umożliwiają osobom ubogim obniżenie opłaty legalizacyjnej, rozłożenie jej na raty lub całkowite zwolnienie w sytuacji, gdy osób tych na poniesienie takiej opłaty nie stać.
Warto również przypomnieć, że „prosta” procedura legalizacyjna już istnieje dla samowoli, które powstały przed 1995 rokiem i procedura ta nic nie kosztuje – wystarczy przedstawić odpowiednie dokumenty świadczące o zgodności z przepisami planistycznymi i warunkami technicznymi.
Bezpieczeństwo i interesy osób trzecich a legalizacja starych samowoli budowlanych
Wprowadzenie do przepisów warunków jakie muszą być spełnione, aby zalegalizować samowolę budowlaną nastąpiło w pierwszej kolejności w tym celu, aby zabezpieczyć użytkowników tych obiektów przed niebezpieczeństwem związanym z korzystaniem z budynku wykonanego nielegalnie, ale również aby zabezpieczyć interesy osób trzecich.
Dla przykładu zabezpieczyć interesy najbliższych sąsiadów, którym samowola budowlana ogranicza lub uniemożliwia korzystania z własnej nieruchomości – nie pozwala bowiem sąsiadowi zgodnie z prawem zabudować lub rozbudować własnej działki z uwagi na istniejącą samowolę. Założenie Ministerstwa, że legalizować będzie można obiekty, które spełniają tylko jeden warunek, a mianowicie, że są bezpieczne, pomija całkowicie interesy osób trzecich, których jest więcej niż właścicieli samowoli budowlanych.
Przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym a stare samowole budowlane
Najbardziej jednak kontrowersyjnie brzmi założenie, że również samowole, które są sprzeczne z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym będą legalizowane. Ministerstwo uzasadniając zasadność legalizowania również takich obiektów, których realizacja stoi w sprzeczności z przepisami planistycznymi podnosi, że przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym zmieniały się na przestrzeni lat, a to powoduje, iż trudno zalegalizować nielegalne obiekty budowlane.
Takie rozwiązanie spowoduje tymczasem, że obiekty budowlane wzniesione na działkach rolnych, leśnych, wydmach, w parkach narodowych – ogólnie rzecz biorąc na obszarach, które winny być szczególnie chronione – zostaną zalegalizowane.
Jeżeli jak twierdzi ministerstwo przepisy związane z planowaniem przestrzennym ograniczają legalizowanie „starych samowoli budowlanych”, gdyż przepisy te zmieniały się na przestrzeni lat, a to stanowi główną przyczynę, dla której podejmowana jest taka inicjatywa, to warto może zastanowić się nad rozwiązaniami legislacyjnymi, które spowodują, że stare samowole budowlane będzie można zalegalizować na obszarach, w których w dacie ich powstawania można było budować.
Dzisiaj rzeczywiście przy legalizacji samowoli budowlanej orzecznictwo przychyla się bardziej do stanowiska, iż do legalizacji starych samowoli budowlanych stosować należy aktualnie obowiązujące przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, nawet jeżeli mpzp obowiązujący w dniu wybudowania starej samowoli budowlanej na to zezwalał (choć zdarzają się wyroki, które wskazują na obowiązek brania pod uwagę również przepisów obowiązujących na dzień wzniesienia samowoli – czyli tych starych).
W tej sytuacji wystarczyłoby wprowadzić zapis mówiący o tym, że w takim przypadku należy stosować przepisy bardziej korzystne dla legalizacji samowoli budowlanej – stare lub nowe.
Jednak legalizowanie samowoli budowlanych, które od momentu podjęcia robót budowlanych związanych z ich wykonaniem były nielegalne i przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym nigdy na ich realizację nie zezwalały, będzie naruszało interes osób trzecich, interes społeczny, ale przede wszystkim będzie niekonstytucyjne.
Dlatego warto zastanowić się nad tym, by przy tworzeniu ustawy, która z założenia – jak rozumiem – ma legalizować wszystko i wszędzie, wprowadzić ramy, co do przedmiotu i miejsca legalizacji samowoli. Czyli nie wszystko i nie wszędzie legalizować.
Dla przykładu legalizować budynki służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale jedynie w określonych miejscach – miejscach, które dadzą się pogodzić z przepisami planistycznymi, które zabezpieczają nasze interesy jako społeczeństwa.
Abolicja dla wszystkich samowoli budowlanych
Na końcu można zadać pytanie dlaczego nie zalegalizować wszystkich samowoli w Polsce, również tych powstałych wczoraj. Nie do końca rozumiem cenzus czasowy określony na rok 1999. Ustawa Prawo budowlane obowiązująca od 1 stycznia 1995 roku była od samego początku restrykcyjna dla podmiotów popełniających samowolę budowlaną, osoby dopuszczające się zatem samowoli budowlanych wiedziały, że grozi za nie bezwzględna rozbiórka (dopiero kilka lat później zliberalizowano przepisy i zezwolono na legalizację pod pewnymi warunkami).
Zatem legalizować jak najbardziej, ale z rozmysłem, ponieważ legalizacja wielu samowoli może doprowadzić do naruszenia ładu przestrzennego i przede wszystkim do naruszenia praw właścicieli działek sąsiednich, którzy nie będą mogli realizować swoich uprawnień.
Jeżeli już liberalizować przepisy związane z legalizowaniem samowoli budowlanej, to warto zastanowić się nad „abolicją finansową”, czyli legalizować obiekty, które spełniają warunki techniczne i są zgodne z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, ale bezpłatnie. Wówczas może jednym obywatelom coś zaoferuje, ale innych wciąż się będzie chroniło, a ład przestrzenny będący dobrem wspólnym będzie wciąż zachowywał pozory istniejącego.
