Dzisiejszym wpisem chciałbym zainicjować serię artykułów na temat umowy o roboty budowlane.

Z mojej praktyki wynika bowiem, iż kwestie dotyczące tego w jakiej formie należy zawierać umowę o roboty budowlane, jakie elementy powinny się w niej znaleźć, jakie zapisy w tego rodzaju umowie są szczególnie korzystne, a jakie niebezpieczne, są jednymi z najistotniejszych przy prowadzeniu inwestycji związanej z robotami budowlanymi.

Dzisiejszy wpis będzie zatem dotyczył formy w jakiej należy zawierać umowę o roboty budowlane.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego „Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem”.

Powyższe w praktyce oznacza zatem, iż umowa o roboty budowlane może, lecz nie musi być zawarta w formie pisemnej. Nawet zatem jeśli umowa taka zostanie zawarta w formie ustnej, to nie powoduje to jej nieważności, nadal jest ona ważna i nadal obowiązuje, sytuacja taka powoduje jednak szereg różnego rodzaju trudności.

Jeśli bowiem mamy do czynienia z umową o roboty budowlane zawartą na piśmie to zazwyczaj mamy w niej określone jej najistotniejsze postanowienia:
po pierwsze określone zostaje to, co ma zostać wybudowane,
po drugie to, w jakim terminie budowa ma się rozpocząć i zakończyć,
po trzecie jakie wynagrodzenie należne jest wykonawcy za wykonanie prac budowlanych i w jakich terminach wynagrodzenie to ma być płatne,
po czwarte w jaki sposób bedą następowały poszczególne odbiory.

Ponadto w umowie takiej strony mogą w sposób szczegółowy uregulować wzajemne dodatkowe prawa i obowiązki, takie jak ewentualne kary umowne, gwarancje, czy też kwestie dotyczące zasad usuwania ewentualnych wad i usterek.

W przypadku, w którym umowa o roboty budowlane nie zostaje zawarta na piśmie inwestor i wykonawca oczywiście również mogą wszystkie powyższe kwestie ustalić, jednakże z doświadczenia wiem, że w sytuacji, w której pojawia się spór, okazuje się, że każda ze stron w odmienny sposób rozumie te wcześniejsze ustalenia.
I wówczas zaczynają się prawdziwe problemy, wykonawca twierdzi bowiem, że wykonał już wszystkie powierzone mu roboty, inwestor zaś jest zdania, że nie wykonał nawet połowy, okazuje się, że strony mówią o całkowicie odmiennym wynagrodzeniu za wykonanie robót, pojawiają się zarzuty, co do terminowości wykonania robót.

Kiedy sprawa trafia do sądu zasadniczo wszystkie powyższe kwestie można oczywiście próbować wykazywać dowodami z zeznań świadków, czy też z zeznań samych stron, zazwyczaj bywa jednak tak, że każda ze stron twierdzi coś zupełnie odmiennego i wyłącznie do uznania sądu pozostaje to, jak oceni złożone zeznania.

Często w takich sytuacjach bądź to inwestor, bądź to wykonawca na końcu czują się pokrzywdzeni, bowiem inaczej rozumieli wcześniejsze ustalenia i rozstrzygnięcie wydane przez sąd uważają za niesatysfakcjonujące.

Z powyższego płynie zatem jeden wniosek, a mianowicie taki, że umowę o roboty budowlane zawsze warto zawierać na piśmie, określając w niej przynajmniej podstawowe jej elementy, tj. jej przedmiot (co ma zostać wybudowane), wysokość należnego wykonawcy wynagrodzenia oraz zasady jego wypłaty czy też terminy rozpoczęcia i zakończenia prac.

Nawet jeśli powyższe kwestie spisane zostaną w kilku kolejnych punktach, a następnie zostaną podpisane przez inwestora oraz wykonawcę i nie będą miały rozbudowanej formy kilkustronicowego dokumentu, to i tak będzie to o wiele więcej niż wyłącznie ustalenia poczynione w formie ustnej.