Slider

Najważniejsza zmiana w Prawie budowlanym w 2017 roku

W prasie pojawia się wiele informacji na temat zmian w prawie budowlanym, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2017 roku.

Najczęściej wskazuje się na zmiany (traktowane jako te najistotniejsze) dotyczące nowej grupy robót budowlanych, które można wykonywać bez pozwolenia na budowę lub jedynie na zgłoszenie. Wskazuje się również na skrócenie terminów z 30 dni na 21 dni do wniesienia sprzeciwu w sytuacji zgłoszenia robót budowlanych.

Jednak według mnie najistotniejsza zmiana dla praktyki (wskazywana niejako obok innych) dotyczy definicji istotnych odstąpień od projektu budowlanego.

Przez lata spierano się w sądach, czy faktycznie wybudowany obiekt szerszy lub wyższy o np. 10 cm od tego znajdującego się w projekcie budowlanym jest istotną zmianą powodującą poważne konsekwencje dla inwestora.
Z dniem 1 stycznia 2017 roku tego typu problemy nie powinny zajmować nadzoru budowlanego i sądów administracyjnych.

bramka kraków

Zmiana Prawa budowlanego wprowadziła bowiem zapis (art. 36a ust. 5a), który stanowi że:
Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych”.

Tak – oznacza to tyle, że jeżeli z różnych powodów w trakcie realizacji inwestycji doszło do odstąpień od projektu budowlanego, które polegają na powiększeniu budynku o kilka centymetrów (lecz nie przekraczają 2 % wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym) i dodatkowo spełnione są przesłanki z pkt 2-4 wskazane powyżej, to takie odstąpienia nie skutkują wszczęciem postępowania naprawczego związanego z obowiązkiem uzyskania pozwolenia zamiennego, czy kwalifikowaniem tego typu odstąpień jako samowoli budowlanej.

Co więcej dokonano zmiany redakcji całego art. 36a dotyczącego istotnych i nieistotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, który z uwagi (właśnie) na jego redakcję budził w praktyce wiele problemów interpretacyjnych. Teraz jego brzmienie jest z pewnością czytelniejsze.

Dla zainteresowanych poniżej pełny tekst art. 36a Prawa budowlanego, który od 1 stycznia 2017 roku definiuje istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego:

1. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
1a. Istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia budowlanego.
2. Organ administracji architektoniczno-budowlanej uchyla decyzje o pozwoleniu na budowę, w przypadku wydania decyzji, o której mowa w art. 51 ust. 1 pkt 3.
3. W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany.
4. (uchylony).
5. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.
5a. Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę”.

 

{ 24 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

tomeks Luty 14, 2017 o 18:57

Miała być liberalizacja a wyszło jak zawsze 🙂 Szkoda że dalej nikt nie szanuje konstytucyjnego prawa własności. Od 1 stycznia można budować basen do 50 m2 bez zgłoszeń i pozwoleń, ale już postawienie garażu blaszanek to już zgłoszenie i o zgrozo nawet pozwolenie na budowę 🙂 wszystko zalezy od WAiB 🙂 Te 2 % też jest śmieszne, jako geodeta i poniekąd człowiek co betonu już trochę w życiu namieszał to mogę powiedzieć że nie ma budynku (zwlaszcza jednorodzinnego) który zbudowany był na milimetry. A jak czytam niekiedy wyroki WSA że ktoś zbudował zamiast 10 metrowego budynku budynek co ma szerokość 10,06 to parskam śmiechem 🙂 Szkoda że te 2% musibyć spełnione pod pewnymi warunkami, co ma szerokość budynku to tego że ktoś zmienił sposób użytkowania budynku, a najlepsze jest to spelnienie warunkow technicznych, czyli jak ktoś miał bud w projekcie 4.00 m od granicy, i przy jego dlugości 10 metrów wykonał budynek 10,20 i jedno lico ściany będzie 3.90 to już niespełni warunków technicznych 🙁

Odpowiedz

zeneks Październik 7, 2017 o 17:20

Pracuję jako kierownik budowy już ponad 30 lat i to co w tej chwili wyprawiają PNiB woła o pomstę do nieba. Nie było budowy bym złożył dokumenty i zostały przyjęte bez co najmniej 2-ch wizyt w PNiB. Czepiają się każdego nieistotnego detalu , kropki i przecinka w każdym zgłoszeniu zakończenia prac. Dostałem już 2 połajanki za np. nie wpisania w 1 tomie dziennika że ciąg dalszy jest w 2 tomie , chociaż razem były złożone. Katastrofą są zatrudnione osoby po studiach rzekomo budowlanych bez uprawnień budowlanych i żadnej praktyce na budowie, znające natomiast kilka stron prawa budowlanego i warunków technicznych . W pierwszym kontakcie na budowie wyczytują wszystkie przepisy co mogą zrobić z inwestorem i kierownikiem i jaka maja władzę. Żadnej empatii i konstruktywnego podejściu do zastanego problemu i pomocy inwestorowi. Zastanawiam się czy wogule brać jeszcze nadzory . Niby się z jednej strony ułatwia przepisy budowlane , a PNiB zachowują się tak jakby im ktoś chciał zabrać pracę i im prościej , to tym trudniej zgłosić budowę do użytkowania. Jeżeli się zniosło konieczność uzyskiwania na niektóre obiekty pozwolenia na budowę , to powinno się znieść konieczność zgłaszania do użytkowania. Procedura zgłoszenia trwa nie raz pół roku , bo coś tam jeszcze brakuje , a to wymiar nieprawidłowy , a to lokalizacja chodnika przesunięta o 50 cm i tym podobne bzdury. Powinno być tylko zawiadomienie o zakończeniu budowy do celów statystycznych i na tym koniec.

Odpowiedz

Damian Buniak Październik 9, 2017 o 08:11

Ja mam podobne przemyślenia: im prościej, tym trudniej.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Jacek Luty 10, 2018 o 08:15

Witam
Jestem w trakcie budowy domu jednorodzinnego w projekcie i w wydanych warunkach budowy mam bezodpływowy zbiornik (szambo) od czasu wydania pozwolenia za sugestią sąsiada (który mieszka w bezpośrednim sąsiedztwie) natchnęło na przydomową oczyszczalnię ścieków.

Proszę o informacje i pomoc czy możliwa jest taka zmiana oraz jakie są kolejne kroki potrzebne do wdrożenia zmiany.
Czytam że różne urzędy podchodzą do tego inaczej, jaka jest podstawa prawna do przeprowadzenia takiej zmiany.
Potrzebna jest zmiana projektu i pozwolenia czy wystarczy zgłoszenie ?

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 16, 2018 o 09:02

Proszę poczytać na blogu na temat odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwona Kwiecień 4, 2018 o 06:59

Witam! Czy te 2 % odnosi się do wymiarów dl/szer/wys razem wziętych ? Bo mam problem z wymiarami domu. W projekcie jest 8*10,5, a murarz się pomylił i po ociepleniu 15 cm styropianem będzie 8,15* 10,70. Czy pomoże coś zmniejszenie warstwy ocieplenia do 10 cm ?

Odpowiedz

Wojtek Maj 18, 2018 o 08:22

Witam serdecznie.
Panie Mecenasie, prosze o informację. W latach 90-tych mój tata dobudował do domu pokój. w zatwierdzonym projekcie był stropodach. chyba w trakcie budowy zamiast stropodachu zrobiono dach spadzisty w jedną stronę i balachę. nigdzie nie mogę znaleźć dokumentów na takie rozwiązanie. jest tylko ślad że ma być stropodach. w tym tygodniu zgłosiłem zamiar wymiany blachy na tej dobudówce w Starostwie. Nie wiem co teraz mogę zrobić.

Odpowiedz

Damian Buniak Maj 25, 2018 o 10:21

To zależy jak zareaguje organ..

Odpowiedz

Kinga Październik 15, 2018 o 16:17

Dzień dobry, jeżeli budynek ma nieregularny kształt, w jednym miejscu szerokość jest 10m, a w drugim 30m – to od którego parametru liczymy 2%?

Odpowiedz

Damian Buniak Październik 16, 2018 o 07:53

Dzień dobry,
istotne odstąpienie nie może przekraczać 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym.

Odpowiedz

Ryszard Październik 23, 2018 o 10:29

Co znaczy łącznie wynosi 2 % ?. Czy jak szerokość elewacji frontowej wynosi zakładane + te 2% i i długość ściany bocznej np. też zakładane w projekcie +2 %, to juz jest to odstępstwo istotne czy nie ?

Odpowiedz

Damian Buniak Październik 29, 2018 o 09:08

Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Odpowiedz

Przemek Styczeń 4, 2019 o 18:14

Panie Damianie. Załóżmy, że mamy budynek kostkę 10mx10mx10m, kubatura wynosi 1000 m3. Teraz dodajmy 2% do wymiarów, czyli 10,2×10,2×10,2 to daje kubaturę 1061,21 m3, czyli kubatura przy zwiększeniu wymiarów o 2% wzrosła o 6%. Jest to nadal zmiana nieistotna czy już istotna?

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 4, 2019 o 18:43

Istotna !

Odpowiedz

Przemysław Styczeń 6, 2019 o 16:20

Czy aby na pewno?
Przecież w ust. 5a, gdzie mowa o tolerancji 2% kubatura wymieniona nie jest i mimo, że kubatura ulegnie zmianie o 6%, to długość, szerokość i wysokość obiektu mieści się w 2%. Gdyby kubatura nie mogła się zmienić o więcej niż 2% to czy ustawodawca nie powinien jej też umieścić w tym punkcie?

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 7, 2019 o 10:17

Proszę art. 36a ust. 5a pkt 1 Prawa budowlanego, na który się Pan powołuje, czytać w połączeniu z art. 36a ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego, gdzie wskazuje się zwiększenie kubatury jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Przepisy zawarte w art 36a ust 5a pkt 1, na które się Pan powołuje stanowią wyjątek od zasady określonej w art. 36 a ust. 5 – w tych wyjątkach nie ma wymienionej kubatury.
Dodam jedynie, że sądy administracyjne (nie wszystkie) stoją na stanowisku, że niewielkie zwiększenie kubatury nie stanowi istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Dla przykładu w wyroku z dnia 16 lutego 2017 roku – Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż : „Nie każde odstępstwo skutkujące zmianą parametru obiektu, jakim jest kubatura obiektu, jest odstępstwem istotnym. Pewne niewielkie odstępstwa od przewidzianej w projekcie budowlanym kubatury obiektu mogą wynikać z przyczyn od inwestora niezależnych, np. z rodzaju użytych materiałów budowlanych oraz użytych do budowy narzędzi. Niewielkie zmiany w kubaturze obiektu nie mogą być uznane za istotne odstępstwo od projektu budowlanego”.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Przemysław Styczeń 9, 2019 o 09:59

Widzę ewidentną sprzeczność w Pańskiej interpretacji. Przecież absolutnie każda zmiana wysokości, szerokości i długości obiektu budowlanego niesie za sobą zmianę kubatury. Przytoczenie tego wyroku sądu z powodu zastosowania innych materiałów czy narzędzi ma się nijak do zmiany kubatury wynikającej z dopuszczalnej przez ustawodawcę zmiany wymiarów obiektu.

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 23, 2019 o 18:56

Proszę na spokojnie przeczytać oba przepisy, które wyżej przytoczyłem.
Natomiast główna teza wyroku, który cytuję pomoże Panu zrozumieć jak sądy podchodzą do interpretacji niektórych złożonych zagadnień.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Przemysław Styczeń 9, 2019 o 11:37

Drążę tak ten temat, bo akurat jestem na etapie wprowadzenia zmiany, która polegałaby na podniesieniu ściany kolankowej na poddaszu o ok 20 cm. Zmiana ta mieściłaby się w 2% wysokości budynku, ale spowodowałaby zmianę kubatury o 2,1%. Nie jestem prawnikiem, ale wydaje mi się, że myślę logicznie i jak czytam, że dopuszczalna jest zmiana wysokości, szerokości i długości obiektu o max 2%, to wydaje mi się logiczne, że za każdą taką zmianą idzie automatycznie zmiana kubatury i to niekoniecznie mieszcząca się w 2% widełkach. Dopiero Pan wprowadził do mojego myślenia nutkę zawahania czy moja droga myślenia jest prawidłowa. Jednak patrząc na to jak prawo interpretuje typowy urzędnik może być z tym problem, bo skoro urzędnik nie ma wymienionej kubatury w widełkach 2% odstępstwa, to dopuszczenie jakiejkolwiek zmiany kubatury może być trudne do zaakceptowania przez urząd. Wykonałem parę telefonów do nadzorów budowlanych i urzędnicy sami nie wiedzą jak to interpretować i dopóki nie pojawi się jakiś wyrok sądu w tej sprawie, to będą raczej uznawali jakąkolwiek zmianę kubatury za zmianę istotną. W takim przypadku przepis o 2% tolerancji wymiarów zewnętrznych jest całkowicie martwy, bo każda zmiana wymiarów zewnętrznych ciągnie za sobą zmianę kubatury. Jedynie w przypadkach gdy np do wysokości dodamy te 2% a od szerokości/długości odejmiemy proporcjonalnie tyle % aby kubatura pozostała nienaruszona, tylko wtedy na 100% możemy być pewni akceptacji przez nadzór takich zmian przy odbiorze. Zresztą podobnie ze zmianą długości i szerokości obiektu o 2%- przecież taka zmiana pociąga za sobą zmianę powierzchni zabudowy, która nie ma żadnej tolerancji przy tego typu interpretacji, chyba że znowu dodamy 1% do długości i odejmiemy 1% od długości. Chociaż nawet i to nie jest dopuszczalne przy skrajnej interpretacji, bo przecież zmiany nie mogą dotyczyć projektu zagospodarowania działki a wymiary budynku mają przecież istotny wpływ na zagospodarowanie. W mojej ocenie jest to nonsens, nie sądzę, żeby ustawodawca takie kombinacje miał na myśli wprowadzając 2% tolerancję do wymiarów. Dziękuję za poświęcony czas i pozdrawiam.

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 23, 2019 o 18:42

Ten przepis był wprowadzony przede wszystkim w tym celu, aby nie traktować jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego sytuacji np. w których inwestor zwiększył szerokość budynku z uwagi na zastosowanie grubszego styropianu o 20 cm.
Miałem takie kuriozalne przypadki w kancelarii, w których nadzór budowlany traktował zwiększenie szerokości budynku o 15 cm jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego i wszczynał postępowanie naprawcze.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Przemysław Styczeń 15, 2019 o 15:34

Widzę, że gdzieś przepadły moje ostatnie komentarze, może chociaż ten się ukaże. Mianowicie zmiana wysokości, szerokości i długości budynku o 2% to mówiąc kolokwialnie jedna wielka ściema, bubel prawny, który nie funkcjonuje w rzeczywistości. Jestem po rozmowach z kilkoma nadzorami budowlanymi i żaden tego nie honoruje. Od Powiatowego Inspektora Nadzoru w jednym z mazowieckich powiatów otrzymałem informację, że nawet było w tej sprawie szkolenie dla urzędników, jak należy te 2% traktować i mogą to honorować tylko i wyłącznie w przypadku, gdy kubatura nie ulegnie zmianie – choćby najmniejszej. Czyli tłumacząc najprościej jak się da – chcąc zmienić szerokość budynku o 2% i zakwalifikować tą zmianę jako nieistotną należy jednocześnie zmniejszyć długość lub wysokość budynku w sposób proporcjonalny aby kubatura pozostała nienaruszona. Warto zamieścić mój komentarz tutaj, ponieważ dużo osób może czuć się wprowadzona w błąd, a konsekwencje zmiany wymiarów budynku w zakresie 2% mogą okazać się opłakane, gdyż urzędniczy tok rozumowania zakazuje jakichkolwiek zmian kubatury, a jak wiadomo każda zmiana wymiaru wpływa na kubaturę. Pozdrawiam

Odpowiedz

Damian Buniak Styczeń 23, 2019 o 18:49

Proszę pamiętać, że orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszcza pewne niewielkie odstępstwa również, co do kubatury – dlatego też umieściłem w jednym z pierwszych komentarzy orzeczenie, które warto przeczytać.
W razie nowych informacji na temat podejścia nadzoru budowlanego do tego tematu proszę o relację.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Gośka Luty 4, 2019 o 23:44

Witam. W lipcu 2018 r zglosiłam do PINB zakończenie budowy i oddanie domu do użytku. Dokumenty zaniósł Kierownik. W trakcie budowy jakie kolwiek zmiany były konsultowane z kierownikiem i projektantem. Zmiany to oddalony dom od granicy z sąsiadem czyli zamiast 4 m to wychodzi 7 m. Zmniejszony został tez taras oraz schody tzn. wejscie od frontu do domu. Kierownik w swoim oświwdczeniu napisał ze budowa jest zgodna z projektem. Nie napisał zmian. Nie skonsultował sie z projektantem który zmiany miał nanieść. No i się zaczeły problemy. Kontrola PINB pomiary co prawda zwykłą miarą nie tak jak geodeta. Kierownik sie nawet nie pojawił na kontroli PINB. Ma mnie gdzieś nie odbiera telefonów. Dostaliśmy mandat 200 zl. Oraz nakaz zrobienia projektu zamiennego. Okazało sie znowu że projekt zamienny na braki i błędy. Teraz mam obowiązek usunięcia braków i nieprawidłowości . Przedłozenia kompletnego projektu budowlanego zamiennego na nowej aktualnej mapie i projektu zagospodarowania terenu. oraz dostarczenia projektów branżowych co nie było w decyzji wymagane oraz decyzji o warunkach zabudowy. ( nie wiem czy nie nowej) Bo w nadzorze nie chcą udzielać informacji. Mam na to 3 tygodnie. Napisano że w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji naruszyłam pb .Nie wiem czy znowu czegos nie wymyślą. Projektant powiedzial że tym postanowieniem to mnie teraz udu…. MY z mężem za wszystko płacimy. A kierownik świat sobie zwiedza. Nie wiem czy nie warto wynająć prawnika. Bo te panie w PINB jak się pyta o coś to odpowiadają tak jak pisze w rozporządzeniu. Prosze o rade. Gośka

Odpowiedz

Damian Buniak Luty 5, 2019 o 09:48

Dzień dobry,
proszę pamiętać, że przesunięcie domu o 3 metry – wbrew postanowieniom projektu zagospodarowania działki – jest istotnym odstąpieniem od projektu. Kierownik budowy o konsekwencjach takiego działania powinien Panią poinformować.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: