Z pozwoleniem na użytkowanie jest tak, że co do zasady, stroną takiego postępowania – postępowania, które ma na celu doprowadzić do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – jest jedynie inwestor. Czyli osoba, która uzyskała pozwolenie na budowę i realizuje inwestycję. 

Prowadzi to do sytuacji, w której nawet najbliżsi sąsiedzi inwestycji budowlanej, która została zakończona, nie mogą uczestniczyć w kontroli nadzoru budowlanego, która ma przesądzić, czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. 

Nie mają zatem żadnego wpływu na to, jak ta kontrola przebiega i nie mogą nawet zwracać uwagi kontrolującym, iż inwestycja nie została zrealizowana zgodnie z pozwoleniem na budowę i doszło do istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego (jeżeli oczywiście reprezentanci nadzoru budowlanego sami tego nie stwierdzą). 

Skutkuje to tym, że decyzja zezwalająca na przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego nie może być zaskarżona do organu wyższej instancji, czy też na dalszym etapie do sądu administracyjnego przez sąsiadów, których interesy mogą być naruszone taką decyzją (np. budynek przybliżył się zbyt blisko do ich granicy – wbrew przepisom, wbrew decyzji o pozwoleniu na budowę). 

Taką decyzję może bowiem zaskarżyć jedynie osoba ubiegająca się o nią, czyli inwestor, który jako jedyny może być stroną takiego postępowania, co oczywiście w praktyce nie występuje, gdyż nikt nie zaskarża decyzji dla niego korzystnej (w tym przypadku pozwalającej na przystąpienie do użytkowania). 

Co wówczas ? Czy sąsiad, czy też inny podmiot skrzywdzony taką decyzją może cokolwiek zrobić, by wzruszyć taką decyzję ? 

Tak. 

Jeżeli dochodzi do wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z naruszeniem przepisów prawa, to w szczególności wówczas, gdy inwestycja została zrealizowana z istotnymi odstąpieniami od zatwierdzonego projektu budowlanego, warto się zastanowić nad wnioskiem o stwierdzenie nieważności takiej decyzji.  

Jest to specjalny tryb przewidziany do wzruszania ostatecznych decyzji administracyjnych, które są dotknięte najpoważniejszymi wadami. Do takich wad bez wątpienia można zaliczyć wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie pomimo zrealizowania inwestycji z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego. 

W przypadku, gdy przepisy Prawa budowlanego wykluczają z postępowania zwykłego o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie sąsiadów, to już w postępowaniu nadzwyczajnym, jakim jest wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie takich ograniczeń nie ma. 

Wnioskujący o unieważnienie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie musi wskazać jedynie, że jego interes prawny został naruszony przez wydanie decyzji zezwalającej na użytkowanie określonej inwestycji, np. poprzez wybudowanie obiektu większego, wyższego, przesuniętego do granicy działki (wbrew projektowi budowlanemu). 

Pamiętać jednak należy, że orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednolite, choć wiele judykatów wskazuje na to, iż stroną postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji jest nie tylko strona postępowania zwykłego, lecz także każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyć mogą skutki stwierdzenia nieważności decyzji.

Po uruchomieniu postępowania związanego ze stwierdzeniem nieważności pozwolenia na na użytkowanie i ostatecznie stwierdzeniu nieważności takiej decyzji, otwiera się droga do tego aby ponownie zbadać, czy obiekt, którego dotyczy postępowanie został wybudowany z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu – a jeżeli tak, to wówczas nadzór budowlany musi odmówić wydania zezwolenia na użytkowania budynku, ze wszystkimi tego konsekwencjami.