Istotne odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę (w tym zatwierdzonego projektu budowlanego) rodzi daleko idące skutki dla inwestora – m.in. obowiązek przygotowania projektu zamiennego.
Przepisy Prawa budowlanego wskazują, w jakich sytuacjach dochodzi do istotnych odstępstw, jednakże niektóre z opisanych sytuacji – z uwagi na nieprecyzyjność definicji ustawowych – w praktyce powodują sporo problemów interpretacyjnych.
Jedną z sytuacji opisanych w Prawie budowlanym, która może skutkować uznaniem, że doszło do istotnych odstępstw od projektu budowlanego jest „zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”.
ZMIANA ZAMIERZONEGO SPOSOBU UŻYTKOWANIA BUDYNKU
Przepis, który wskazuje, że „zmiana zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego” może być potraktowany jako istotne odstępstwo jest na tyle nieostry, że pozostawia de facto organowi prowadzącemu postępowanie dużą swobodę i dowolność w podejmowaniu w tym zakresie ocen.
Każda bowiem czynność (robota budowlana) może zostać uznana przez nadzór budowlany jako zamiar zmiany sposobu użytkowania budynku.
Czy dla przykładu budowa garażu o podwyższonym standardzie z wbudowanym piecem, wyłożonego drogimi płytkami, z dzwonkiem przed wejściem, może być uznana na etapie budowy za zmianę zamierzonego sposobu użytkowania garażu ?
W mojej ocenie – nie.
ZARZUT ZMIANY SPOSOBU UŻYTKOWANIA PO WYKONANIU ROBÓT
Tego typu zarzuty można bowiem w sposób zasadny stawiać dopiero na etapie przystąpienia do użytkowania obiektu, czy ewentualnie na etapie uzyskiwania zgody na przystąpienie do użytkowania budynku.
Nie jest to natomiast możliwe na etapie realizacji inwestycji.
Oczywiście organ może badać na etapie realizacji inwestycji zakres wykonanych prac oraz to, czy pozostają one zgodne z zasadniczą funkcją budynku (choć to również może być ułomne i nie do końca wiarygodne), jednakże zasada wolności budowlanej, która obowiązuje również w trakcie realizacji inwestycji, pozostawia inwestorowi swobodę w wykonywaniu wielu czynności w trakcie realizacji inwestycji, co do których kompetencje nadzorcze (ingerowanie w proces budowlany) właściwego organu są ograniczone.
ZASADY WOLNOŚCI BUDOWLANEJ
Przepisy Prawa budowlanego, które należy czytać przede wszystkim celowościowo i systemowo dają sporą swobodę inwestorowi w podejmowaniu decyzji związanych z dodatkowymi pracami w trakcie realizacji inwestycji budowlanej (co można wywieść z art. 4, art. 5, czy art. 32 i 36 p.b.).
Wynika to z tej przyczyny, że normy definiujące istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego (art. 36a ust. 5 p.b.) są pewnym wyjątkiem od zasady wolności budowlanej, a w konsekwencji winny być interpretowane ściśle (zawężająco), a odstępstwo winno być ewidentne i nie pozostawiające wątpliwości.
