Zmiana sposobu użytkowania budynku

Jak już pisałem tutaj zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga w niektórych sytuacjach zgłoszenia, a są sytuacje, że i pozwolenia na budowę.
Dla przykładu kupujemy lokal, który dotychczas był sklepem, a przekształcamy go w dyskotekę. Budynek użytkowany jako garaż przekształcamy w lakiernię samochodową.

Nielegalna zmiana sposobu użytkowania budynku

Co jeśli dojdzie do przekształcenia użytkowania budynku bez odpowiednich zgód ?
Jeżeli taka sytuacja będzie miała miejsce, tj. zostanie zmieniony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez zgłoszenia i dowie się o tym nadzór budowlany, to wówczas organ ten dokona czynności mających na celu sprawdzenie, czy rzeczywiście doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku, która wymagała zgłoszenia (bo nie każda zmiana wymaga zgłoszenia).
Jeżeli zmiana została dokonana z naruszeniem przepisów, tj. dokonano np. zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska, wielkość lub układu obciążeń, to nadzór budowlany wszczyna postępowanie zmierzające do usunięcia tych nielegalnych działań, a zatem albo ich zalegalizowania, albo usunięcia (przywrócenia sposobu użytkowania budynku do stanu poprzedniego).

Wstrzymanie użytkowania budynku

Nadzór budowlany po stwierdzeniu, iż doszło do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania budynku w pierwszej kolejności wstrzymuje użytkowanie budynku lub jego części (tej nieleganie przekształconej). Warto pamiętać o tym, iż wstrzymania użytkowanie budynku dokonuje się na podstawie postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie. Można je zaskarżyć ewentualnie w odwołaniu od decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dokumenty wymagane do legalizacji samowoli użytkowej

W postanowieniu o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego nadzór budowlany zobowiąże również do przedstawienia dokumentów niezbędnych do legalizacji samowoli użytkowej. Będą nimi m.in: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych; opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; zaświadczenie z gminy o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy; ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
Dokumenty te winny zostać przedłożone w terminie wskazanym przez nadzór budowlany, jednakże ten termin winien być realny do spełnienia, w praktyce nie może być on zbyt krótki z uwagi na czas, jaki jest potrzebny do uzyskania ww. dokumentów.

Postanowienie o wstrzymaniu użytkowania budynku oraz zobowiązanie do przedłożenia dokumentów niezbędnych do legalizacji nielegalnego użytkowania doręcza się właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego.

Postanowienie o nałożeniu opłaty legalizacyjnej

Jeżeli dokumenty niezbędne do legalizacji samowoli użytkowej zostaną przedłożone w terminie, a ich treść nie będzie budzić zastrzeżeń, to wówczas nadzór budowlany wyda postanowienie nakładające obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, na które przysługuje zażalenie. Zażalenie warto złożyć w sytuacji, gdy opłata legalizacyjna jest w sposób błędny obliczona. Opłaty są wysokie, a ich wysokość stanowi iloczyn stawki opłaty (500 zł – która podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu), współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. W załączniku do ustawy Prawo budowlane znajduje się podział obiektów budowlanych na kategorie, ustalając jednocześnie dla każdej z kategorii współczynnik oraz współczynnik wielkości obiektu. Opłatę legalizacyjną należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego

W sytuacji, gdy właściciel nielegalnie użytkowanego obiektu nie wyraża chęci jego zalegalizowania, lub nie może tego zrobić z uwagi na sprzeczność z przepisami np. z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, albo jeżeli użytkuje obiekt pomimo jego wstrzymania, lub użytkuje obiekt pomimo wniesienia przez starostę sprzeciwu do zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku, to wówczas nadzór budowlany wydaje decyzję o przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku.
Poprzedniego, czyli jakiego ?
Poprzedni sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oznacza obowiązek przywrócenia sposobu użytkowania, który był legalny, czyli zgodny z pozwoleniem na budowę, zgłoszeniem lub decyzją pozwalającą na zmianę sposobu użytkowania.
O procedurze związanej z legalnym przekształceniem użytkowania obiektu budowlanego przeczytasz tutaj.

 

* dla ułatwienia czytania tekstu terminy „obiekt budowlany” i „budynek” są stosowane zamiennie w niniejszym poście pomimo tego, iż w niektórych sytuacjach nie są to pojęcia tożsame.