Niestety skutki wadliwej praktyki wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali są dotkliwe, zarówno w wymiarze społecznym jak i indywidualnym (pisałem o tej praktyce m.in. tutaj).

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż praktyka starosty sprowadzająca się do stanowiska, iż „my tylko wydajemy zaświadczenie o samodzielności lokalu” doprowadza bardzo często do szeroko rozumianej samowoli budowlanej i samowoli użytkowej.

Nadzór budowlany po powzięciu informacji o zmianie sposobu użytkowania budynku z jednorodzinnego na wielorodzinny wszczyna postępowanie mające na celu zlikwidowanie użytkowania niezgodnego z jego przeznaczeniem, bowiem jeżeli w domu jednorodzinnym powstało więcej niż dwa lokale, stał się on faktycznie domem wielorodzinnym i nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku.

A w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia nadzór budowlany, w drodze postanowienia, wstrzymuje użytkowanie budynku i nakazuje jego zalegalizowanie w określonym terminie. Następnie nadzór budowlany sprawdza wykonanie nałożonego obowiązku i w przypadku jego niewykonania nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania budynku.

Dodać należy również, że właściciel, czy też inwestor nie będzie w stanie dostarczyć dokumentów wymaganych do legalizacji już nie tylko z uwagi na trudności w dostosowaniu do przepisów technicznych domu jednorodzinnego, ale przede wszystkim z uwagi na brak możliwości przedstawienia zaświadczenia o zgodności dokonanej zmiany z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego, skoro zabudowa wielorodzinna nie będzie dopuszczalna na danym terenie.

Niejako za precedensowe należy uznać niedawno wydane wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w których ten Sąd uznał za właściwą praktykę nadzoru budowlanego zobowiązanie inwestora/właściciela lokalu ustanowionego zgodnie z w/w procedurą do przywrócenia obiektu do stanu pierwotnego z uwagi na to, że powstałe lokale w domu jednorodzinnym przekraczają dwa.

Natomiast jeżeli inwestycja została wykonana wbrew pozwoleniu na budowę, bowiem pozwolenie przewidywało wykonanie jedynie dwóch samodzielnych lokali, a faktycznie powstało ich trzy lub więcej, to niezbędnym będzie wszczęcie postępowania naprawczego (art. 50 i 51 Prawa budowlanego), mające na celu doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem, o czym znajdziecie sporo na blogu.

Obie sytuacje związane są, jak wskazano wyżej, z naruszeniem prawa, bowiem dotyczą samowoli budowlanej lub samowoli użytkowej, a proces ich legalizowania jest długotrwały i kosztowny zarówno dla inwestora jak i dla właściciela lokalu, którego dotyczy postępowanie.

Jeżeli natomiast legalizacja nie jest możliwa, a w większości tego typu postępowań nie będzie możliwa, to nadzór budowlany będzie wówczas zobowiązany do wydania decyzji nakazującej przywrócenie obiektu do stanu pierwotnego.

Taka sytuacja bez wątpienia doprowadzi (ła) do niejednego dramatu osób, które kupując samodzielny lokal mieszkalny dowiadują się po pewnym czasie, że stanowi on zagrożenie dla życia (ponieważ nie spełnia warunków techniczno-budowlanych) lub mienia jego właściciela (nakaz przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego).