Zmiana sposobu użytkowania polegająca na przekształceniu domu jednorodzinnego w żłobek. Zmiana sposobu użytkowania hali magazynowej na halę produkcyjną. Zmiana sposobu użytkowania stodoły w dom weselny.

Są to zmiany sposobu użytkowania obiektu, na które wymagana jest zgoda Starosty (Prezydenta). Zmiana bowiem sposobu użytkowania obiektu budowlanego to ogólnie rzecz biorąc podjęcie (bądź zaniechanie) w obiekcie budowlanym działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, wielkości lub układu obciążeń.

ZGŁOSZENIE STAROŚCIE ZAMIERZONEGO SPOSOBU UŻYTKOWANIA

Zmiana wyżej wymienionych warunków użytkowania obiektu budowlanego (lokalu) wymaga zazwyczaj zgłoszenia staroście i przedłożenia odpowiednich dokumentów określających dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania. Zgłoszenie, co istotne, winno być dokonane przed zamierzoną zmianą sposobu użytkowania. Zmiana dokonana bez zgłoszenia może rodzić wiele negatywnych konsekwencji dla właściciela (zarządcy) takiego obiektu. 

LEGALIZACJA ZMIANY SPOSOBU UŻYTKOWANIA BEZ STOSOWNEJ ZGODY 

Gdy dojdzie już do zmiany sposobu użytkowania bez dokonania stosownego zgłoszenia, to nadzór budowlany może potraktować taką sytuację jako samowolę użytkową. Wówczas organ ten wstrzymuje użytkowanie obiektu (jego część). Dodatkowo zobowiązuje w określonym terminie do przedstawienia dokumentacji niezbędnej do zalegalizowania samowoli użytkowej. W sytuacji, gdy wymagane dokumenty zostaną przedstawione w terminie – wówczas powiatowy inspektor wydaje postanowienie określające wysokość opłaty legalizacyjnej (na które przysługuje zażalenie). Jej uiszczenie w zasadzie kończy postępowanie związane z nielegalną zmianą sposobu użytkowania obiektu. 

NIE ZAWSZE JEST ZGODA NA LEGALIZACJĘ

Sytuacja się zmienia, gdy właściciel (zarządca) nie wstrzyma użytkowania obiektu lub nie uiści opłaty legalizacyjnej, czy też nie przedstawi w terminie wymaganych dokumentów. Wówczas nadzór budowlany nie zezwoli na legalizację spornego obiektu, ale nakaże jego przywrócenie do stanu poprzedniego (już bez możliwości uzdrowienia stanu niezgodnego z prawem przez legalizację).  

Przykład: Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, po pierwszej kontroli hali magazynowej wydaje nakaz wstrzymania jej użytkowania z uwagi na to, że wykorzystywana jest do produkcji gwoździ. Pomimo wydania takiego nakazu właściciel hali nadal prowadzi w niej produkcję. 

WSTRZYMANIE UŻYTKOWANIA OBIEKTU BUDOWLANEGO

Wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego, od którego nadzór budowlany rozpoczyna postępowanie, może być zatem bardzo bolesne dla użytkownika obiektu – przede wszystkim z tego powodu, że postanowienie o wstrzymaniu robót jest natychmiast wykonalne. Wstrzymanie następuje w formie postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie. Formalnie zakwestionować wstrzymanie użytkowania można dopiero na etapie wydania decyzji zobowiązującej do przywrócenia stanu poprzedniego, składając odwołania do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. 

DOWODY ŚWIADCZĄCE O NIELEGALNEJ ZMIANIE UŻYTKOWANIA OBIEKTU

Warunkiem jednak niezbędnym do wydania postanowienia o wstrzymaniu użytkowania jest ustalenie w sposób nie budzący watpliwości, że doszło do nielegalnej zmiany użytkowania. Takie jednak twierdzenia nadzoru budowlanego wymagają wcześniejszego przeprowadzenia dokładnego postępowania. Skontrolowania i sprawdzenia spornego obiektu. Jednoznacznego ustalenia (skonfrontowania), jaki był dopuszczalny sposób użytkowania obiektu, a jaki jest aktualny (w dniu kontroli). Dokonania analizy, czy aktualny sposób użytkowania nie zmienił warunków użytkowania, o których mowa wyżej.

KWESTIONOWANIE WSTRZYMANIA UŻYTKOWANIA BUDYNKU

Kwestionowanie rozstrzygnięć nadzoru budowlanego (nałożonych obowiązków) ma znaczenie w sytuacji, gdy nie doszło do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania i nie było też podstaw do wstrzymywania użytkowania. Nie każda bowiem zmiana sposobu użytkowania może być uznana za nielegalną. Za taką zmianę może być uznana tylko taka, która powoduje zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska, wielkości lub układu obciążeń.

ZOBOWIĄZANY DO WYKONANIA NAKAZÓW W SYTUACJI ZMIANY UŻYTKOWANIA 

Wskazane wyżej obowiązki mogą być nałożone jedynie na właściciela lub zarządcę obiektu (nie może nim być np. najemca). Wynika to z tej przyczyny, że to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego mają obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. W konsekwencji niezależnie od tego, kto dokona samowolnej zmiany użytkowania, to i tak na właścicielu (zarządcy) ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania. 

SAMOWOLA UŻYTKOWA JEST WYKROCZENIEM 

Na końcu warto również przypomnieć, że dopuszczenie się  zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego przepisami zgłoszenia, albo pomimo wniesionego sprzeciwu,  wiąże się nie tylko z odpowiedzialnością administracyjną (którą opisałem skrótowo wyżej), ale zgodnie z obowiązującymi przepisami stanowi ona wykroczenie i  jest zagrożona karą grzywny.