Dzisiaj omówię kolejne zmiany w Prawie budowlanym, tym razem dotyczące zakończenia procesu inwestycyjnego. 

Twórcy nowelizacji Prawa budowlanego zamierzają wprowadzić do ustawy kolejny rozdział – 5b, który będzie nosił nazwę „Zakończenie budowy”. Ta zmiana redakcyjna ma ułatwić czytanie ustawy Prawo budowlane. 

Jednak na zmianie redakcyjnej się nie kończy. 

NA STWIERDZENIE NIEWAŻNOŚCI POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE JEDYNIE 5 LAT

• Podobnie jak w przypadku pozwolenia na budowę po 5 latach nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, z tą różnicą, że termin 5 letni będzie się liczył w przypadku pozwolenia na użytkowanie od momentu uzyskania decyzji ostatecznej (zastanawia dlaczego w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę twórcy nie wprowadzili podobnej konstrukcji, tj. że termin do stwierdzenia nieważności liczy się od dnia uzyskania decyzji ostatecznej – w przypadku pozwolenia na budowę 5 letni termin ma biec od momentu doręczenia lub ogłoszenia decyzji ?); 

NOWE PRZEPISY MAJĄ ZLIKWIDOWAĆ LUKĘ PRAWNĄ ZWIĄZANĄ Z NIELEGALNYM UŻYTKOWANIEM

• Nowe przepisy będą regulowały w sposób odmienny od dzisiejszych norm również sankcje za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez odpowiednich zgód. Nowe przepisy mają bowiem zlikwidować lukę jaka istnieje na dzień dzisiejszy w przepisach polegającą na tym, że jedyną sankcją za przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiednich zgód jest jednorazowa kara finansowa. Po jej zapłacie inwestora nie spotykają od strony administracyjnej żadne inne konsekwencje. 

BĘDZIE MOŻNA NIELEGALNIE UŻYTKOWAĆ PRZEZ MINIMUM 60 DNI

• W nowych przepisach przewidziano rozwiązanie polegające na tym, że na początku, gdy nadzór budowlany stwierdzi, iż doszło do użytkowania budynku bez pozwolenia na użytkowanie lub skutecznego zgłoszenia, to urzędnik jedynie pouczy inwestora lub właściciela, że jest to działanie sprzeczne z przepisami prawa. Następnie po upływie 60 dni od dnia otrzymania pierwszego pouczenia nadzór budowlany sprawdzi, czy obiekt budowlany jest nadal użytkowany nielegalnie. Projektodawcy w tej sytuacji zezwalają de facto na przystąpienie do użytkowania budynku bez odpowiednich zgód, a sankcje za nielegalne przystąpienie mogą się pojawić dopiero po 60 dniach od momentu pierwszej kontroli stwierdzającej nielegalne użytkowanie.

PO 60 DNIACH OD PIERWSZEJ KONTROLI KARA ZA SAMOWOLĘ UŻYTKOWĄ

•  Nie jest do końca zrozumiały sens powyższego zapisu, który jak wskazałem będzie zezwalał na przystąpienie do użytkowania bez odpowiednich zgód, gdyż w trakcie pierwszych 60 dni użytkowania bez zezwolenia nadzór budowlany nie będzie mógł nic zrobić. Dopiero po tym okresie (60 dni) organ będzie mógł wymierzyć karę za przystąpienie do użytkowania bez zezwolenia jeżeli stan nielegalności będzie dalej trwał. Powstają jednak praktyczne problemy z takim zapisem. W momencie pierwszej wizyty nadzoru budowlanego obiekt może być już użytkowany bez zezwolenia (np. dwa lata) i pomimo wiedzy inwestora lub właściciela o nielegalności swego działania, nadzór budowlany będzie mógł jedynie pouczyć o tym, że tak robić nie można. Ponadto powstaje pytanie, co w sytuacji, gdy organ przychodząc na kolejną kontrolą po 60 dniach stwierdzi, że lokal nie jest już użytkowany, jednakże inwestor lub właściciel nie podjęli żadnych kroków, by uzyskać stosowne zezwolenie na użytkowanie, by – co jest celem powyższych przepisów – zakończyć formalnie inwestycję. Nie wskazano również w nowych przepisach, czy bezsporny okres nielegalnego użytkowania – np. jednoroczny – konsumuje 60 dni tolerancji dla nielegalnego użytkowania. 

NIESKOŃCZONA ILOŚĆ KAR ZA PRZYSTĄPIENIE DO UŻYTKOWANIA OBIEKTU BUDOWLANEGO

• Po 30 dniach od wymierzenia pierwszej kary nadzór budowlany sprawdza, czy budynek jest nadal użytkowany, jeżeli tak to wymierza kolejną karę. Kary mogą być nakładane wielokrotnie. Jedynym kryterium jest upływ kolejnych 30 dni od ostatniej kary. Możliwość nakładania nieskończonej ilości kar powinna zlikwidować plagę obiektów, które są użytkowane bez zezwolenia. Dotychczasowa luka prawna w tym zakresie polega na tym, iż wiele podmiotów nie decyduje się na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie z uwagi na to, że jedyną sankcją jest zapłata jednokrotnej kary za przystąpienie do użytkowania, która de facto kończy problem. Wielu inwestorów nie decyduje się na uzyskanie odpowiednich zgód na pozwolenie na użytkowanie z uwagi na błędy w trakcie realizacji inwestycji, które powodują, że inwestycję należy wcześniej zalegalizować w postępowaniu naprawczym (w przypadku istotnych odstępstw) lub uzyskać dokumenty, o które niełatwo. 

NIE BĘDZIE OBIEKTÓW UŻYTKOWANYCH NIELEGALNIE

• Jeżeli rzeczywiście nadzór budowlany będzie stosować kary, które zgodnie z planowanymi przepisami będą mogły być wydawane bez żadnych limitów (co do ich ilości), to w Polsce w praktyce nie będzie budynków użytkowanych w warunkach samowoli użytkowej (bez pozwolenia na użytkowanie lub skutecznego zgłoszenia), których śmiem twierdzić na dzień dzisiejszy jest więcej niż samowoli budowlanych (obiektów bez pozwolenia na budowę). 
• Pytanie jednak, czy PINBy będą nakładały te kary. Może być w tej sytuacji tak, jak z grzywną w celu przymuszenia, która jest skutecznym środkiem w celu egzekwowania wykonania ostatecznego nakazu rozbiórki samowoli budowlanej, jednak jest dość rzadko lub bardzo opieszale stosowana przez nadzór budowlany. 
• Kolejnym problemem w tym kontekście może być problem z konstytucyjnością tego zapisu, który zezwala na wielokrotne nakładanie tej samej sankcji za ten sam delikt administracyjny.

INWESTOR LUB WŁAŚCICIEL ODPOWIEDZIALNY ZA NIELEGALNE UŻYTKOWANIE

•  Zmianą istotną jest również to, iż kary za przystąpienie do użytkowania budynku bez zezwolenia będą mogły być nakładane na inwestora jak i właściciela. Na dzień dzisiejszy taką sankcją, co do zasady, może być obciążony jedynie inwestor (choć orzecznictwo zmiękczyło tą zasadę wskazując, iż w niektórych sytuacjach odpowiadają również inne podmioty). 

Już wkrótce będę pisał o kolejnych zmianach.