W sprawach związanych z legalizacją samowoli budowlanej istotną kwestią jest prawidłowa kwalifikacja wykonanych nielegalnie robót budowlanych.
Ma to duży wpływ na wyliczenie opłaty legalizacyjnej. Wysokość opłaty bowiem jest uzależniona m.in. od kategorii budynku.
Budynek może być dla przykładu zakwalifikowany jako dom jednorodzinny, hotel, sklep, czy budynek produkcyjny.
Jeżeli nadzór budowlany uzna, że legalizowane roboty dotyczą domu jednorodzinnego wówczas opłata wyniesienie 50.000 zł, natomiast jeżeli uzna, że roboty budowlane dotyczyły pensjonatu, to opłata może sięgnąć kilkuset tysięcy złotych.
DOTYCHCZASOWA PRAKTYKA DOTYCZĄCA KWALIFIKACJI KATEGORII LEGALIZOWANEGO BUDYNKU
W praktyce przyjmuje się, że w przypadku wykonania samowolnie robót budowlanych kategoria budynku może być określona przez organ nadzoru budowlanego w szczególności, gdy kontrola budynku wykazała, że jego cechy i charakter znacznie odbiegają od kategorii budynku wskazanej w dokumentacji projektowej.
W wyroku z dnia 13 stycznia 2017 roku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził:
„Uwzględniając przede wszystkim ustawowe kompetencje organów nadzoru budowlanego należy przyjąć, iż organy te są uprawnione do weryfikacji ustaleń przyjętych w pozwoleniu na budowę, w tym także dotyczących kategorii obiektu. Organ nadzoru budowlanego w załatwianej przez ten organ sprawie jest uprawniony do ustalenia, iż obiekt budowlany w rzeczywistości należy do innej kategorii, niż zostało to podane w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor natomiast jest związany kategorią obiektu budowlanego określoną w wydanym mu pozwoleniu na budowę z uwagi na bezwzględnie obowiązujący charakter przepisów prawa budowlanego”.
Dlatego też jeśli istnieje istotna rozbieżność między kategorią budynku określoną w dokumentacji projektowej, a tym, co w rzeczywistości powstało, to organy nadzoru budowlanego w praktyce określają kategorię budynku na podstawie własnych ustaleń pomijając dokumentację projektową.
WYROK NSA Z 2022 ZMIENIAJĄCY PRAKTYKĘ
Nieco zaburza przyjętą praktykę wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2022 roku, w którym to na zarzut dotyczący błędnej kwalifikacji legalizowanego budynku dokonanej przez organy nadzoru budowlanego, NSA podniósł następujące:
„Podkreślić należy, że w chwili podejmowania zaskarżonego postanowienia przedmiotowy obiekt budowlany figurował w ewidencji budynków jako budynek mieszkalny. Tak więc nawet gdyby – jak twierdzi skarżąca kasacyjnie – obiekt ten faktycznie użytkowany był jako pensjonat, to i tak formalnie nadal byłby budynkiem o kategorii takiej, jak w dokumentach znajdujących się w obrocie prawnym. Zmiana sposobu użytkowania musi bowiem nastąpić w trybie art. 71 p.b. Przed formalną zmianą kategorii budynku nie można zmienić jego dotychczasowej kategorii”.
Przyszłość pokaże, czy jest to pogląd wyrażony jedynie w powyższym wyroku, czy też początek jednolitego orzecznictwa w sprawach związanych z obliczaniem opłaty legalizacynej za popełnioną samowolę budowlaną.
