Samowola budowlana jako wada prawna. Kupno nieruchomości będącej samowolą budowlaną

0 komentarzy

To nie takie rzadkie kupić budynek usługowy stanowiący samowolę budowlaną, lub nabyć nowy dom jednorodzinny, który został wybudowany niezgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. 

Powstaje wówczas pytanie nabywcy budynku, który został wybudowany niezgodnie z prawem budowlanym, co robić ? 

Nadzór budowlany bowiem podejmuje (lub jak się dowie podejmie) stosowne działania w celu zlikwidowania samowoli budowlanej, a nadto – niezależnie od postępowań administracyjnych – wartość takiej nieruchomości jest znacznie niższa  od  nieruchomość wolnej od samowoli budowlanej.  

Warto się wówczas zastanowić nad żądaniem od sprzedawcy takiej nieruchomości obniżenia ceny lub wręcz odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości.

Pamiętać bowiem należy, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego nie tylko za wady fizyczne sprzedawanej nieruchomości (np. przecieka dach, odpada tynk), ale również za sytuację, w której co do nieruchomości sprzedanej na skutek decyzji organu (np. nadzoru budowlanego) istnieją ograniczenia w korzystaniu lub rozporządzaniu tą nieruchomością. 

Przykład: Kowalski kupił od Nowaka dom jednorodzinny, który po kilku latach okazał się samowolą budowlaną, a w związku z tym nadzór budowlany zobowiązał Kowalskiego do jego legalizacji.

Inny przykład: Kowalski nabył od Nowaka budynek produkcyjny, który w części okazał się samowolą budowlaną, której nie da się zalegalizować i w związku z tym do tej części została wydana decyzja o nakazie rozbiórki, którą musi wykonać Kowalski. 

Sprzedaż zatem nieruchomości obarczonej samowolą budowlaną jest sprzedażą nieruchomości z wadą prawną, bowiem nabywca doznaje ograniczenia w korzystaniu z rzeczy, a to ograniczenie ma swoje źródło w decyzjach wydawanych przez właściwe organy administracyjne. 

Niezależnie jednak od tego w jaki sposób samowola budowlana zostanie zlikwidowana, to bez wątpienia nabywca nieruchomości zostaje obciążony skutkami tej samowoli. Jeżeli zdecyduje się na legalizację samowoli budowlanej  (jeżeli oczywiście będą na to zezwalały przepisy), to będzie musiał m.in. podjąć czynności związane z dokonaniem inwentaryzacji obiektu, będzie musiał uzyskać stosowne zgody na wykonanie określonych prac oraz wykonać te prace. Będzie również zmuszony pokryć wszystkie koszty ww. czynności, a nadto pokryć wysoką opłatę legalizacyjną.

Jeśli natomiast legalizacja obiektu budowlanego będzie prawnie niemożliwa nabywca nieruchomości zobowiązany zostanie do likwidacji obiektu budowlanego, a to faktycznie doprowadzi do sytuacji, w której nabywca po dokonaniu likwidacji obiektu budowlanego pozostanie z niczym.

Dodatkowo w przypadku sprzedaży nieruchomości obarczonej samowolą budowlaną uznać należy, iż sytuacja taka powoduje, że nabywca doznaje konkretnych ograniczeń w rozporządzaniu taką nieruchomością. Z całą pewnością bowiem w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, co do której wydane zostały stosowne decyzje administracyjne, z których wynika obowiązek legalizacji samowoli budowanej lub wykonania określonych robót, cena którą można uzyskać ze sprzedaży takiej nieruchomości będzie ceną niższą niż cena za nieruchomość, która jest w pełni legalna i nie jest obciążona samowolą budowlaną. 

Jeśli bowiem nabywca zakupi nieruchomość obciążoną samowolą budowlaną nie będąc tego świadomym, gdyż np. sprzedający go o tym nie poinformował, a następnie dowie się o istniejącej samowoli budowlanej, to chcąc sprzedać tą nieruchomość i zachować się uczciwie informując potencjalnych kupujących o zaistniałej sytuacji z całą pewnością będzie miał możliwość uzyskania ceny sprzedaży, która będzie niższą od tej, którą mógłby uzyskać, gdyby sprzedawana nieruchomość taką samowolą budowlaną nie była obciążona. W takim przypadku można mówić o ograniczeniu w rozporządzaniu nieruchomością.

Pamiętać jednak należy o tym, iż samowola budowlana się nigdy nie przedawnia, natomiast roszczenia kupującego wobec sprzedającego związane z kupnem nieruchomości, która okazała się samowolą budowlaną już tak. Oznacza to tyle, że konsekwencje administracyjne nabycia budynku będącego samowolą budowlaną mogą spotkać właściciela nieruchomości nawet po 50 latach, natomiast właściciel nieruchomości może skutecznie żądać od sprzedawcy obniżenia ceny, czy też odstąpić od umowy w ściśle określonym terminie.  

Uznanie samowoli budowanej za wadę prawną jest w świetle obowiazujących przepisów jeszcze nadal pewnym novum. Niemniej jednak sprawy takie trafiają już na wokandę, a jedną z ciekawszych zainicjowała niedawno nasza Kancelaria. Dotyczy ona roszczenia o zwrot części zapłaconej ceny za nieruchomość, która sprzedana została z wadą prawną w postaci samowoli budowlanej. Będę informował o zapadłych rozstrzygnięciach w tej sprawie. 

Dodaj komentarz

avatar
  Subscribe  
Powiadom o