29 października 2019

Samowola budowlana jako wada prawna. Kupno nieruchomości będącej samowolą budowlaną

18 komentarzy

To nie takie rzadkie kupić budynek usługowy stanowiący samowolę budowlaną, lub nabyć nowy dom jednorodzinny, który został wybudowany niezgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. 

Powstaje wówczas pytanie nabywcy budynku, który został wybudowany niezgodnie z prawem budowlanym, co robić ? 

Nadzór budowlany bowiem podejmuje (lub jak się dowie podejmie) stosowne działania w celu zlikwidowania samowoli budowlanej, a nadto – niezależnie od postępowań administracyjnych – wartość takiej nieruchomości jest znacznie niższa  od  nieruchomość wolnej od samowoli budowlanej.  

Warto się wówczas zastanowić nad żądaniem od sprzedawcy takiej nieruchomości obniżenia ceny lub wręcz odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości.

Pamiętać bowiem należy, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego nie tylko za wady fizyczne sprzedawanej nieruchomości (np. przecieka dach, odpada tynk), ale również za sytuację, w której co do nieruchomości sprzedanej na skutek decyzji organu (np. nadzoru budowlanego) istnieją ograniczenia w korzystaniu lub rozporządzaniu tą nieruchomością. 

Przykład: Kowalski kupił od Nowaka dom jednorodzinny, który po kilku latach okazał się samowolą budowlaną, a w związku z tym nadzór budowlany zobowiązał Kowalskiego do jego legalizacji.

Inny przykład: Kowalski nabył od Nowaka budynek produkcyjny, który w części okazał się samowolą budowlaną, której nie da się zalegalizować i w związku z tym do tej części została wydana decyzja o nakazie rozbiórki, którą musi wykonać Kowalski. 

Sprzedaż zatem nieruchomości obarczonej samowolą budowlaną jest sprzedażą nieruchomości z wadą prawną, bowiem nabywca doznaje ograniczenia w korzystaniu z rzeczy, a to ograniczenie ma swoje źródło w decyzjach wydawanych przez właściwe organy administracyjne. 

Niezależnie jednak od tego w jaki sposób samowola budowlana zostanie zlikwidowana, to bez wątpienia nabywca nieruchomości zostaje obciążony skutkami tej samowoli. Jeżeli zdecyduje się na legalizację samowoli budowlanej  (jeżeli oczywiście będą na to zezwalały przepisy), to będzie musiał m.in. podjąć czynności związane z dokonaniem inwentaryzacji obiektu, będzie musiał uzyskać stosowne zgody na wykonanie określonych prac oraz wykonać te prace. Będzie również zmuszony pokryć wszystkie koszty ww. czynności, a nadto pokryć wysoką opłatę legalizacyjną.

Jeśli natomiast legalizacja obiektu budowlanego będzie prawnie niemożliwa nabywca nieruchomości zobowiązany zostanie do likwidacji obiektu budowlanego, a to faktycznie doprowadzi do sytuacji, w której nabywca po dokonaniu likwidacji obiektu budowlanego pozostanie z niczym.

Dodatkowo w przypadku sprzedaży nieruchomości obarczonej samowolą budowlaną uznać należy, iż sytuacja taka powoduje, że nabywca doznaje konkretnych ograniczeń w rozporządzaniu taką nieruchomością. Z całą pewnością bowiem w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, co do której wydane zostały stosowne decyzje administracyjne, z których wynika obowiązek legalizacji samowoli budowanej lub wykonania określonych robót, cena którą można uzyskać ze sprzedaży takiej nieruchomości będzie ceną niższą niż cena za nieruchomość, która jest w pełni legalna i nie jest obciążona samowolą budowlaną. 

Jeśli bowiem nabywca zakupi nieruchomość obciążoną samowolą budowlaną nie będąc tego świadomym, gdyż np. sprzedający go o tym nie poinformował, a następnie dowie się o istniejącej samowoli budowlanej, to chcąc sprzedać tą nieruchomość i zachować się uczciwie informując potencjalnych kupujących o zaistniałej sytuacji z całą pewnością będzie miał możliwość uzyskania ceny sprzedaży, która będzie niższą od tej, którą mógłby uzyskać, gdyby sprzedawana nieruchomość taką samowolą budowlaną nie była obciążona. W takim przypadku można mówić o ograniczeniu w rozporządzaniu nieruchomością.

Pamiętać jednak należy o tym, iż samowola budowlana się nigdy nie przedawnia, natomiast roszczenia kupującego wobec sprzedającego związane z kupnem nieruchomości, która okazała się samowolą budowlaną już tak. Oznacza to tyle, że konsekwencje administracyjne nabycia budynku będącego samowolą budowlaną mogą spotkać właściciela nieruchomości nawet po 50 latach, natomiast właściciel nieruchomości może skutecznie żądać od sprzedawcy obniżenia ceny, czy też odstąpić od umowy w ściśle określonym terminie.  

Uznanie samowoli budowanej za wadę prawną jest w świetle obowiazujących przepisów jeszcze nadal pewnym novum. Niemniej jednak sprawy takie trafiają już na wokandę, a jedną z ciekawszych zainicjowała niedawno nasza Kancelaria. Dotyczy ona roszczenia o zwrot części zapłaconej ceny za nieruchomość, która sprzedana została z wadą prawną w postaci samowoli budowlanej. Będę informował o zapadłych rozstrzygnięciach w tej sprawie. 

Subscribe
Powiadom o
guest

18 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Anna
Anna
5 lat temu

Dzień Dobry, kupiłam mieszkanie z poddaszem wykończone jak mieszkanie. Sprzedający, nie powiedział, że jest to poddasze nieużytkowe. Czy należy zmienić sposób użytkowania?
Jeśli tego nie zrobię jakie będą konsekwencje?

Magda
Magda
4 lat temu

Szanowny Panie Mecenasie,
w nawiązaniu do treści artykułu – czy zechce się Pan podzielić jak dalej potoczyła się sprawa?

Marzena
Marzena
2 lat temu
Reply to  Damian Buniak

Witam, czy sprawa już się zakończyła?

Anna
Anna
3 lat temu

Szanowny Panie Mecenasie,
W poszukiwaniu domu do kupna, znalazłam ten wymarzony. Podczas oględzin, właściciel poinformował mnie iż dom został wybudowany ponad 20 lat temu, jako samowola budowlana, bez pozwolenia, ale…”że już wszystko jest uregulowane i można bezpiecznie kupować”. Uprzejmie proszę o informację, jak to sprawdzić, do kogo się udać i jakich i od kogo dokumentów żądać, by sprawdzić czy rzeczywiście samowola została zalegalizowana, że dom jest bezpieczny i że nikt nie nakaże mi rozbiórki domu.

Gosia
Gosia
3 lat temu
Reply to  Anna

Można napisać do nadzoru z prośba o udzielenie informacji-czy jest jakaś nieuregulowana samowola badz toczące sie postępowanie administracyjne. Polecam tak zrobić, odpowiedzą nawet bez szczegolow.

Michał
Michał
3 lat temu

Panie Mecenasie,
Po jakim czasie przedawniają się roszczenia kupującego względem sprzedającego w przypadku gdy budowa okazała się samowolą?

Dziękuję bardzo,
Michał

Edyta
Edyta
1 rok temu

Dzień dobry,

Jak zakończyła się ta sprawa o roszczenia o zwrot części zapłaconej ceny za nieruchomość że względu na samowolę budowlaną? Jaki wyrok zapadł?

Z góry dziękuję za odpowiedź.

Last edited 1 rok temu by Edyta
Iwona
Iwona
7 miesięcy temu

Dzień dobry.
Kupiłam mieszkanie w kamienicy wpisanej do rejestru zabytków.
W księdze wieczystej jest mniejsza powierzchnia mieszkania niż w rzeczywistości.
Okazało się że mieszkanie zostało powiększone o strych – mam uchwałę wspólnoty ( strych był dostępny tylko z tego mieszkania).
Teraz dowiedziałam się, że poprzedni właściciel otwierając strych wstawił okna dachowe, bez jakiegokolwiek zgłoszenia i decyzji konserwatora zabytków.
Ponieważ chcę uregulować księgę wieczystą , dokonać inwentaryzacji całego budynku ( w zasadzie nowo sąsiedzi tego chcą , aczkolwiek też nie chce mieć takich nieścisłości w mojej kw) obawiam się, że winą za wstawienie okien bez pozwolenia zostanę obarczona ja i będę musiała je demontować.
Nadmienię , że sąsiedzi wykonali dokładnie te same adaptacje i wstawienie okien, ale wszystko zostało zgłoszone i zaakceptowane przez konserwatora zabytków.
Chciałabym zalegalizować tą samowolę w moim mieszkaniu- czy jestem w stanie to zrobić, skoro nie byłam inwestorem tej samowoli, powstała ona przed kupnem przeze mnie mieszkania ?
Posiadam masę zdjęć mieszkania ( zaadaptowanego poddasza z oknami dachowymi) przed kupnem i też w ofercie biura nieruchomości, więc jestem w stanie udowodnić , że roboty zostały wykonane kiedy nie ja byłam właścicielem mieszkania.
Proszę o radę.
Z góry dziękuję .

Iwona
Iwona
7 miesięcy temu
Reply to  Damian Buniak

Dzień dobry,
Dziękuję za odpowiedź.
W zasadzie muszę zalegalizować tą samowolę budowlaną, mam jednak pytanie – poniosę dość duże dla mnie koszta związane z wykonaniem projektu przez architektów , koszta legalizacji – czy jestem w stanie obciążyć tymi kosztami poprzedniego właściciela mieszkania, który dokonał tej samowoli i sprzedał mi nieruchomość ( jak Pan pisze w artykule) z wadą prawną? Ani on ani pośrednik nieruchomości nie poinformowali mnie o dokonanej samowoli.
Będę ogromnie wdzięczna za informację.
Pozdrawiam serdecznie

Lukasz
Lukasz
19 dni temu
Reply to  Damian Buniak

Witam, chcę zakupić nieruchomość na działce na której znajdują się dwa budynki, jeden mieszkalny dom, bliźniak a drugi również bliźniak z tym że miał to być budynek handlowo usługowy (pozwolenie z 84r) a teraz jest mieszkalny bez odbioru, na mapach jest widoczny, jakie jest ryzyko niepowodzenia podczas legalizacji takiej budowli po zakupie, chciałbym skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej, dodam iż sprzedający nie wykazuje chęci współpracy żeby uregulować stan prawny drugiego budynku ….
Pozdrawiam