Już za kilka dni – 19 września 2020 roku – wchodzi w życie nowelizacja Prawa budowlanego. Zawiera ona wiele zmian, o których pisałem już tutaj i tutaj. Dzisiaj o zmienionej procedurze związanej z legalizacją robót budowlanych wykonanych w warunkach samowoli budowlanej. 

POSTANOWIENIE O WSTRZYMANIU ROBÓT BUDOWLANYCH 

Nowe przepisy przewidują, że jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi wykonywanie robót budowlanych nielegalnie, to w pierwszej kolejności wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w stosunku do obiektu w budowie lub już wybudowanego. 

W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości legalizacji obiektu budowlanego lub jego części oraz o zasadach naliczenia opłaty legalizacyjnej. 

Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych przysługuje zażalenie, które wnosi się do organu wyższej instancji (będzie to najczęściej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego). 

30 DNI NA ZŁOŻENIE WNIOSKU O LEGALIZACJĘ SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Istotnym jest, iż na złożenie wniosku o legalizację nielegalnych robót jest zaledwie 30 dni, liczonych od dnia doręczenia w/w postanowienia o wstrzymaniu budowy. Złożenie wniosku o legalizację jest niezbędne. Legalizacja bowiem nie jest obowiązkowa. Organ nie może przymusić inwestora (lub właściciela) do podjęcia czynności zmierzających do zalegalizowania robót, które zostały uznane za nielegalne. Osoba, do której skierowano w/w postanowienie o wstrzymaniu budowy z informacją o możliwości zalegalizowania samowoli budowlanej może uznać, że rozbiórka obiektu będzie dla niej najbardziej właściwym (opłacalnym) rozwiązaniem problemu związanego z samowolą budowlaną. Może również uznać, iż zarzuty nadzoru budowlanego są całkowicie pozbawione podstaw (wadliwe) i podjąć działania kwestionujące jego ustalenia, czy też kwalifikacje prawne zakwestionowanych przez nadzór budowlany robót.

DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO LEGALIZACJI SAMOWOLI BUDOWLANEJ 

Po złożeniu wniosku o legalizację obiektu budowlanego uznanego za nielegalny nadzór budowlany zobowiązuje do złożenia dokumentów wymaganych do legalizacji. Dokumentami tymi będą m.in.: zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; projekt zagospodarowania działki lub terenu; projekt architektoniczno – budowlany wraz ze stosownymi zgodami i opiniami; oświadczenie o posiadanymi prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.  

NADZÓR BUDOWLANY BADA ZŁOŻONE DOKUMENTY DO LEGALIZACJI  

Złożenie dokumentów legalizacyjnych w terminie wyznaczonym przez nadzór budowlany (jeżeli jest to termin za krótki na złożenie wszystkich dokumentów należy wnosić o przedłużenie tego terminu) skutkuje tym, iż organ ten bada ich zgodność z przepisami prawa. Co istotne nowe przepisy wskazują, że projekt zagospodarowania działki lub terenu, jeżeli inwestycja została już zakończona, będzie oceniany na podstawie przepisów obowiązujących w chwili zakończenia budowy.  Wszelkie braki lub nieprawidłowości, które wg. nadzoru budowlanego pojawiły się w złożonej dokumentacji winny być uzupełnione przez osobę legalizującą po uzyskaniu postanowienia z organu. Oczywiście postanowienie i zawarte w nim zastrzeżenia, co do złożonej dokumentacji, może być kwestionowane poprzez złożenie zażalenia do organu wyższej instancji, a następnie do sądu.  

NADZÓR BUDOWLANY USTALA WYSOKOŚĆ OPŁATY LEGALIZACYJNEJ 

Jeżeli dokumenty, o których wyżej wspomniałem, złożone do nadzoru budowlanego nie budzą zastrzeżeń, to nadzór budowlany wydaje kolejne postanowienie, w którym ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jej opłacenie w wyznaczonym przez organ terminie warunkuje zalegalizowanie samowoli budowlanej. Zatem samo złożenie niezbędnych dokumentów do legalizacji nie skutkuje jeszcze wydaniem decyzji legalizującej samowolę budowlaną – niezbędnym jest jeszcze dokonanie opłaty legalizacyjnej.  Jak wiadomo opłaty legalizacyjne są bardzo wysokie i stanowią często barierę nie do przejścia dla wielu osób w zalegalizowaniu obiektu budowlanego (czasami przewyższają wartość legalizowanego obiektu). Dlatego ustawa przewiduje dla osób ubogich możliwość wystąpienia do wojewody z wnioskiem o odroczenie lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej, a nawet jej umorzenie.  

Na postanowienie o nałożeniu opłaty legalizacyjnej przysługuje również zażalenie do organu wyższej instancji (a następnie skarga do sądu), które można rozważać w sytuacji błędnego obliczenia opłaty legalizacyjnej. Zdarza się bowiem tak, że opłata jest wadliwie obliczona z uwagi na błędną kwalifikację prawną obiektu legalizowanego, czy jego wielkości. Organ wyższej instancji, czy też sąd może naprowadzić nadzór budowlany prowadzący sprawę na poprawny sposób jej obliczenia.

PO SPEŁNIENIU WSZYSTKICH KRYTERIÓW NASTĘPUJE LEGALIZACJA

Uiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje tym, że organ wydaje decyzję legalizującą obiekt budowlany lub jego część. Jeżeli żadna ze stron nie zaskarży takiej decyzji do organu wyższej isntacji, lub gdy stanie się ostateczna, obiekt legalizowany (lub jego część) można uznać za w pełni legalny. Decyzja legalizująca samowolę budowlaną w swojej treści zatwierdza projekt budowlany lub projekt zagospodarowania działki (terenu), które zostały złożone przez inwestora (właściciela) na początku procedury i zostały zweryfikowane przez urzędników nadzoru budowlanego. Dodatkowo – jeżeli inwestycja nie została jeszcze zakończona – decyzja o legalizacji zezwala na wznowienie budowy, która została zablokowana w/w postanowieniem o wstrzymaniu robót budowlanych. 

NAKAZ ROZBIÓRKI GDY BRAK LEGALIZACJI 

Nadzór budowlany ma obowiązek wydać decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego (lub  nielegalnej części) w sytuacji, gdy legalizacja z różnych powodów nie powiodła się. Jak wskazuje ustawodawca wydanie decyzji o rozbiórce może nastąpić jedynie w niżej wymienionych sytuacjach: 

• nie złożono wniosku o legalizację (jest na to jedynie 30 dni), 
• wycofano wniosek o legalizację, 
• nie złożono w terminie wymaganych dokumentów do legalizacji, 
• nie usunięto w terminie nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych; 
• nie wpłacono opłaty legalizacyjnej w terminie, 
• a nadto jeżeli kontynuowano budowę pomimo jej wstrzymania. 

Tak zredagowany przepis wskazujący w jakich sytuacjach można wydać decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego określa jedynie sześć okoliczności, w których można wydać nakaz rozbiórki. Redakcja przepisu wskazuje, że jest to zamknięty katalog kazusów, w których można nakazać rozbiórkę i nie ulega on rozszerzeniu (nietrudno znaleźć sprawy, które wykroczą poza w/w katalog, a będą dotyczyć nielegalnych robót).

Decyzja o rozbiórce jest zaskarżalna, co oznacza, że ustalenia faktyczne i prawne nadzoru budowlanego mogą być kwestionowane w odwołaniu, a następnie (ewentualnie) w skardze do sądu. Ostateczna decyzja o rozbiórce, której wykonania nie zawieszono, winna  być wykonana. Brak wykonania obowiązku nałożonego w decyzji rozbiórkowej będzie skutkować wszczęciem postępowania egzekucyjnego, które będzie zmierzało do jej wykonania. 

W najbliższym wpisie znajdziecie informacje o rewolucyjnych przepisach dotyczących uproszczonej legalizacji dotyczącej tzw. starych samowoli budowlanych.