Obowiązująca ustawa Prawo budowlane z 1994 roku nie wyklucza – w niektórych sytuacjach – stosowania nawet dzisiaj ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Dotyczy to spraw związanych z samowolą budowlaną.
Najogólniej rzec biorąc, jeżeli nielegalne roboty budowlane zostały wykonane przed 1 stycznia 1995 roku, to ich likwidacja będzie się odbywać na podstawie „starej” ustawy z 1974 roku (jeżeli oczywiście nie będą miały zastosowania np. przepisy o uproszczonej legalizacji, o czym piszę tutaj).
LIKWIDACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ NA PODSTAWIE USTAWY Z 1974 ROKU
Praktyka jednak pokazuje, że przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku regulujące likwidację samowoli budowlanej (przez jej legalizację lub rozbiórkę) nastręczają czasami sporo problemów interpretacyjnych. W szczególności te problemy dotyczą kwestii, czy do legalizacji samowoli budowlanej potrzebne jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pisząc prościej, czy podmiot próbujący zalegalizować roboty budowlane wykonane z naruszeniem prawa, powinien mieć tytuł prawny do legalizowanej nieruchomości.
Oczywistym jest, że wszelkie tryby związane z legalizacją samowoli budowlanej zawarte w aktualnie obowiązującej ustawie Prawo budowlane z 1994 roku wymagają przedstawienia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
USTAWA BUDOWLANA Z 1974 ROKU WYMAGAŁA TYTUŁU PRAWNEGO DO NIERUCHOMOŚCI
Podobnego zapisu mówiącego wprost o takim obowiązku brak jest natomiast w ustawie Prawo budowlane z 1974 roku. Choć warto napomknąć, że nie do końca tak było, bowiem odczytując treść art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r. nie można pomijać aktu wykonawczego do tej ustawy jakim było rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 roku w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego. Zgodnie z tym rozporządzeniem, a precyzyjniej § 21 pkt 2 rozporządzenia – do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestor jest obowiązany dołączyć odpis dokumentu stwierdzającego prawo inwestora do dysponowania nieruchomością przewidzianą pod inwestycję.
Jednakże zakładając, jak się powszechnie przyjmuje, że obie ustawy różniły się w tym kontekście od siebie (ustawa z 1994 r. wymaga, a z 1974 r. nie wymagała tytułu prawnego do legalizacji) – powoduje to w praktyce rozbieżności zarówno przy wydawaniu rozstrzygnięć przez organy nadzoru budowlanego, jak i sądy.
ORZECZNICTWO SĄDÓW W SPRAWIE TYTUŁU PRAWNEGO DO NIERUCHOMOŚCI
W najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego zauważyć można jednak stanowisko utrwalające pewną już tendencję, z której wynika, że jeżeli osoba próbująca zalegalizować samowolę budowlaną na podstawie ustawy Prawo budowlane z 1974 roku posiadała w dniu wykonywania nielegalnych robót lub posiada na dzień legalizacji prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to taka legalizacja jest możliwa. W wyroku z dnia 11 marca 2020 r. sygn. akt: II OSK 1187/18 NSA stwierdził: „Skoro przenoszenie praw do nieruchomości stanowi co do zasady domenę prawa cywilnego, a prawo administracyjne tylko wówczas ingeruje w te prawa, jeżeli wprost wynika to z przepisów, to nie jest dopuszczalnym taka wykładnia przepisów Prawa budowlanego z 1974 r., która pozwalałaby na legalizację obiektu budowlanego osobie, która wybudowała go na cudzym gruncie nie posiadając tytułu prawnego zarówno w dacie budowy, jak i w dacie legalizacji. Byłaby to forma swoistego wywłaszczenia dotychczasowego właściciela oparta nie na pozytywnie sformułowanej normie prawnej, ale na swoistym domniemaniu istnienia takiej normy. Prawo własności, jako prawo chronione konstytucyjne, nie może zostać odebrane właścicielowi na podstawie domniemania istnienia podstawy prawej”.
NSA STWIERDZIŁ, ŻE BEZ TYTUŁU PRAWNEGO NIE DA SIĘ ZALEGALIZOWAĆ
Natomiast w sytuacji, gdy takiego tytułu prawnego do obiektu stanowiącego samowolę budowlaną nigdy nie posiadała, tj. nie posiadała w dniu wykonywania robót, jak i w dniu próby legalizacji, to samowoli budowlanej nie zalegalizuje. Takie stanowisko zostało zawarte w najnowszym wyroku NSA dotyczącym tego problemu z dnia 2 lutego 2023 r. sygn. akt II OSK 231/20, który stwierdził nastepujące: „Za niedopuszczalną można byłoby uznać jedynie taką wykładnię przepisów Prawa budowlanego z 1974 r., która pozwalałaby na legalizację obiektu budowlanego osobie, która wybudowała go na cudzym gruncie nie posiadając do niego tytułu prawnego ani w dacie budowy, ani w dacie legalizacji”.
Zatem organy nadzoru budowlanego chcąc działać zgodnie z przepisami prawa winny wziąć pod uwagę wyżej cytowane wyroki, z których wynika, że system polskiego prawa nie dopuszcza sytuacji, w której bez tytułu prawnego do nieruchomości w momencie wykonania nielegalnych robót i w momencie legalizacji da się zalegalizować samowolę budowlaną nawet na podstawie przepisów Prawa budowlanego z 1974 roku.
