W praktyce często powstaje pytanie, czy osoba, która dysponuje możliwością korzystania z części wspólnej na podstawie umowy quoad usum (do wyłącznego korzystania) posiada tytuł do jej zabudowania bez zgody pozostałych współwłaścicieli tej nieruchomości. Pisząc inaczej, czy osoba władająca nieruchomością wspólną na podstawie umowy quoad usum posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane? Czy może złożyć skutecznie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu przed wydziałem architektury, czy też przed nadzorem budowlanym?
Problem staje się realny w sytuacji ubiegania się o zgodę na budowę, rozbudowę, nadbudowę, czy odbudowę, gdy nieruchomość dotycząca inwestycji stanowi współwłasność.
ORGANY BADAJĄCE WNIOSEK O ZGODĘ NA ROBOTY BUDOWLANE
Co prawda organy nie mają kompetencji do tego, by badać prawdziwość oświadczenia inwestorów w zakresie ich uprawnień do terenu, na którym ma być realizowana inwestycja. Jednakże złożone oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. Podpisując zatem takie oświadczenie należy mieć pewność, że to prawo się posiada. Wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości będącej terenem inwestycji należy w sposób jednoznaczny w tej sytuacji wyjaśnić, przed podpisaniem takiego oświadczenia.
PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE
W świetle definicji zawartej w Prawie budowlanym przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w/w ustawa rozumie tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Jedną z odmian prawa własności jest współwłasność, sprowadzająca się do tego, że własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom.
WSPÓŁWŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI A PRAWO ZABUDOWY
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikające ze współwłasności należy oceniać w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem we współwłasności, zaś do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jednocześnie przyjmuje się, iż budowa obiektu budowlanego stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, a w konsekwencji wymaga jednoznacznej zgody wszystkich współwłaścicieli. Nie wystarczy tu dorozumiana zgoda. Zgodę któregoś ze współwłaścicieli, w przypadku jej braku, na wykonanie robót budowlanych można próbować uzyskać na drodze sądowej. Sąd wówczas może, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, wydać rozstrzygnięcie zezwalające na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością zastępujące zgodę współwłaściciela.
PODZIAŁ QUOAD USUM A ZGODA NA INWESTYCJĘ
Podział quoad usum (do wyłącznego korzystania) ustanawia się bądź poprzez orzeczenie sądu, bądź umowę między współwłaścicielami. W wielu przypadkach nie wystarcza on jednak do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co prawda starostwo powiatowe prowadzące postępowanie dotyczące zgody na prowadzenie robót, lub organ nadzoru budowlanego prowadzący postępowanie legalizacyjne nie mają kompetencji do samodzielnego prowadzenia ustaleń w kwestii podziału gruntu quoad usum, umożliwiającego poszczególnym współwłaścicielom na samodzielne rozporządzanie fizycznie wydzieloną do odrębnego korzystania częścią nieruchomości, bowiem jest to zagadnienie regulowane przez prawo cywilne. Jednakże w orzecznictwie przyjmuje się, że ponieważ dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, to w odniesieniu do nieruchomości, która objęta jest współwłasnością, wylegitymowanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oznacza konieczność przedstawienia przez inwestora zgody wszystkich współwłaścicieli, bądź zastępującego ją orzeczenia sądu.
W orzeczeniach sądów administracyjnych pojawia się teza, iż nie można skutecznie twierdzić, że generalnie podział quoad usum wyłącza obowiązek uzyskania zgody jednego ze współwłaścicieli od pozostałych współwłaścicieli na wykonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd polegającej na wykonaniu robót budowlanych związanych z obiektem przydzielonym do wyłącznego korzystania.
