Zdarza się tak, że po złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wójt (burmistrz, prezydent) zawieszają takie postępowanie. Jako przyczynę zawieszenia postępowania wskazują wszczęcie procedury zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zawieszenie postępowania następuje często zaraz po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego, zatem zaraz na początku długiej (trwającej nierzadko kilka lat) i złożonej drogi uchwalania miejscowego planu. Tymczasem organy mogą zawiesić postępowanie związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy maksymalnie na 18 miesięcy, czyli na czas, który zazwyczaj nie jest wystarczający na uchwalenie miejscowego planu.
Organy zawieszają postępowanie również – bezzasadnie – w sytuacji, gdy projektowane zapisy w planie nie będą się różnić od wnioskowanych zmian w zagospodarowaniu działki zawartych w decyzji o warunkach zabudowy.
W tej sytuacji sądy, jak i samorządowe kolegia odwoławcze oceniając – po złożeniu zażalenia – podstawy zawieszenia postępowania dotyczącego wniosku o wydanie warunków zabudowy uchylają często takie rozstrzygnięcia. Wskazują, że zawieszenie postępowania dotyczącego wydania decyzji wz musi mieć podstawy w przepisach i być dokonane z poszanowaniem interesów podmiotu wnoszącego o wydanie warunków zabudowy. Zawieszenie postępowania na okres 18 miesięcy (taki czas zawieszenia daje ustawa) w sytuacji, gdy zaawansowanie prac nad planem nie daje w praktyce szans jego uchwalenie, nie może być pominięte przez wójta (burmistrza, prezydenta) przy podjęciu decyzji o zawieszeniu postępowania.
W niedawnym rozstrzygnięciu z listopada 2023 roku wydanym przez SKO w Krakowie organ ten, oceniając zażalenie złożone przez naszą Kancelarię, na postanowienie o zawieszeniu postępowania o wydanie warunków zabudowy zaakceptował przedstawioną przez nas argumentację, wskazując m.in. na poniższe argumenty.
SAMORZĄDOWE KOLEGIUM ODWOŁAWCZE O PODSTAWACH ZAWIESZENIA
Z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym można wywieść, że przesłanką zawieszenia postępowania w sprawie warunków zabudowy jest podjęcie i prowadzenie prac, a nawet zamiar podjęcia prac, nad miejscowym planem dla obszaru, na którym ma być realizowana inwestycja. Ponadto jeżeli istnieje realne niebezpieczeństwo sprzeczności pomiędzy zamierzonym przez inwestora zagospodarowaniem terenu, a koncepcją przyjmowaną w projekcie planu, wskazane jest zawieszenie postępowania.
Wybór pomiędzy zawieszeniem postępowania z wyżej wskazanych względów, a jego dalszym prowadzeniem ustawodawca pozostawił organowi. Wybór ten jednak nie może pozostawać arbitralny i dowolny.
SKO podkreśla, że wydanie postanowienia o zawieszeniu zależy od oceny organu, na jakim etapie są prace planistyczne oraz czy dokumentacja planistyczna wskazuje na sprzeczność przeznaczenia terenu objętego planowaną inwestycją z treścią projektowanego planu miejscowego.
Dokonując wyboru pomiędzy zawieszeniem postępowania o warunkach zabudowy, a jego dalszym prowadzeniem organ dokonuje ważenia z jednej strony interesu prywatnego, jakim jest interes inwestora, z drugiej natomiast publicznego – jakim jest zapewnienie zagospodarowania terenu w pierwszej kolejności w oparciu o ustalenia miejscowego planu jako podstawowego instrumentu planistycznego. Stąd też etap zaawansowania prac planistycznych winien być jednym z kluczowych kryteriów branych pod uwagę przy rozstrzyganiu kwestii zawieszenia postępowania w sprawie warunków zabudowy. W sytuacji bowiem, w której prace są na tak wczesnym etapie, że uchwalenie planu miejscowego w terminie zawieszenia postępowania nie jest możliwe, stosowanie tej instytucji nie będzie służyło wyżej wyartykułowanemu interesowi publicznemu, a będzie jednocześnie godzić w interes prywatny inwestora, przedłużając jedynie postępowanie w jego sprawie.
PRACE NAD PLANEM W POCZĄTKOWEJ FAZIE
Zatem, gdy prace nad planem miejscowym nie są zaawansowane, to zawieszenie postępowania dotyczące decyzji o warunkach zabudowy nie musi być zasadne. Gdy podjęto bowiem jedynie uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu i nie ma opracowanego harmonogramu prac związanego ze sporządzeniem projektu planu, to praktycznie cała procedura planistyczna, w szczególności złożenie i rozpatrzenie ewentualnych złożonych wniosków do projektu planu, przekazanie projektu planu do opiniowania i uzgodnień ustawowych, wyłożenie do publicznego wglądu projektu planu i dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w wyłożonym projekcie planu oraz rozpatrzenie uwag dotyczących wyłożonego projektu planu jest mało prawdopodobne, aby cała procedura została zakończona w ciągu 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
Jak wskazuje SKO w Krakowie w takiej sytuacji nie można zasadnie twierdzić, że zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy spełniłoby w przedmiotowej sprawie swoją rolę, tj. zapewniło ochronę interesu publicznego, jakim jest zapewnienie zagospodarowania terenu przedmiotowych działek w oparciu o miejscowy plan, ochronę ładu przestrzennego i zrównoważony rozwój. W takiej sytuacji zawieszenie przedmiotowego postępowania w sposób nadmierny godziłoby w interes prywatny inwestora i jego prawo do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny.
