Dostęp do drogi publicznej musi zostać wykazany przez inwestora w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. 

Jest to jeden z najważniejszych warunków umożliwiających podjęcie na określonym terenie realizacji inwestycji budowlanej.

DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ W WIELU AKTACH PRAWNYCH

Kwestia dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej jest uregulowana w wielu aktach prawnych. Dla przykładu warto wymienić:

• ustawę Prawo budowlane, z której zapisów wynika, że obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób zapewniający dostęp do drogi publicznej;
• rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które nakłada obowiązek zapewnienia dla działek budowlanych oraz budynków i urządzeń z nim związanych dojścia i dojazdu umożliwiającego dostęp do drogi publicznej, odpowiednich do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej;
• ustawę o drogach publicznych, według której drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z czterech wymienionych w ustawie kategorii dróg: krajowych, wojewódzkich, powiatowych lub gminnych. 

Warunek związany z dostępem do drogi publicznej będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wyżej wymienionych. 

DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ POŚREDNI

Istotnym jest jednak, że dostęp do drogi publicznej nie musi być bezpośredni. 

Może być również pośredni. 

Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pośredni dostęp do drogi publicznej może przebiegać przez inne nieruchomości, na których ustanowiono: (1) odpowiednią służebność drogową albo (2) stanowiących drogi wewnętrzne (drogi nie zaliczone do żadnej z ww. kategorii dróg publicznych).

DROGA WEWNĘTRZNA NIE MUSI BYĆ PUBLICZNIE DOSTĘPNA

Przy czym pamiętać należy, że droga wewnętrzna nie ma charakteru publicznego.  Zaprojektowanie dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną stanowiącą współwłasność osób prywatnych wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej we właściwej formie prawnej. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli nie spełnia warunków zapewnienia prawnego dostępu do drogi publicznej. 

Przy tym podkreślenia wymaga również to, że przeznaczenie działek w planie miejscowym na cele drogowe nie przesądza o ich publicznym charakterze, w szczególności, gdy działkę określono w planie jako ciąg pieszo – jezdny.

DOSTĘP FAKTYCZNY I PRAWNY DO DROGI

Co istotne dostęp do drogi publicznej musi być faktyczny i prawny. 

Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. 

Natomiast faktyczny dostęp musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej – musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych.

Oba te warunki muszą być łącznie spełnione. 

Dostępu do drogi publicznej nie można zatem utożsamiać z faktycznym dostępem do drogi publicznej przez nieruchomości, na których inwestor nie posiada ustanowionej służebności i które nie stanowią dróg wewnętrznych dostępnych prawnie dla wnioskodawcy.

Dlatego bezpodstawnym jest dla przykładu utożsamianie faktycznego dostępu do drogi  publicznej przez działkę, do której inwestor nie ma prawa własności lub ustanowionej służebności drogowej.

MUSI BYĆ TRWAŁY DOSTĘP DO NIERUCHOMOŚCI

Istotnym jest również, że w przypadku dróg wewnętrznych (nie będących własnością gminy) możliwość korzystania z nich musi być możliwa w oparciu o czynność prawną, która zapewni trwały dostęp do drogi publicznej. 

Trwały – co oznacza, że nie ustanie dla przykładu wskutek wypowiedzenia stosunku prawnego (umowy) przez właściciela drogi wewnętrznej.