Rok temu pisałem tutaj o sprawie prowadzonej przeze mnie, a dotyczącej odmowy pozwolenia na budowę przez organy administracji (Prezydenta i Wojewodę) z uwagi na zarzut błędnie obliczonej powierzchni biologicznie czynnej i intensywności zabudowy.
Sprawa sprowadzała się do tego, że architekt przygotowujący projekt budowlany obliczył współczynniki powierzchni biologicznie czynnej i intensywności zabudowy (które zostały określone w planie miejscowym) dla całego terenu objętego planowaną inwestycją. Problem polegał na tym, że w projekcie zagospodarowania terenu znajdowała się działka o różnym przeznaczeniu. W uproszczeniu jedynie jedna część działki (dokładnie: 1/10) miała przeznaczenie budowlane, a pozostała część działki miała przeznaczenie zieleni nieurządzonej. Projektant obliczył powierzchnię biologicznie czynną i intensywność zabudowy dla całego terenu inwestycji, tj. nie tylko dla części działki o przeznaczeniu budowlanym, ale również włączył pozostałą część działki o innym przeznaczeniu, tj. zieleni nieurządzonej.
Organy uznały, że jest to działanie sprzeczne z prawem.
SKARGA DO WOJEWÓDZKIEGO SĄDU ADMINISTRACYJNEGO
Decyzję organów obu instancji zaskarżyłem do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze podnosiłem, iż z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego można wywieść, iż oba wskaźniki – powierzchni biologicznie czynnej i intensywności zabudowy winny być obliczane co do całej działki, a nie jedynie jej części (terenu MN). Plan miejscowy wymagał bowiem spełnienia wskaźników właśnie powierzchni biologicznie czynnej i intensywności zabudowy do działki budowlanej.
DZIAŁKA BUDOWLANA
A działka, która była przedmiotem analizy w powyższej sprawie pomimo tego, że miała kilka przeznaczeń nie przestawała być działką budowlaną. Pozostawała działką budowlaną z tym jednak podkreśleniem, iż jedynie na jej niewielkiej części mógł powstać obiekt budowlany. Pozostała część mogła być zagospodarowana jedynie zgodnie z przeznaczeniem zawartym w miejscowym planie – czyli jako tereny zielone bez możliwości zabudowy. Nie oznacza to jednak, że w/w współczynniki – powierzchni biologicznie czynnej i intensywności zabudowy – winny być odnoszone jedynie do części budowlanej działki. Podnosiłem, iż współczynniki winny być obliczane w odniesieniu do całej działki, włącznie z terenami zielonymi, które zgodnie z planem miejscowym nie będą mogły być nigdy zabudowane, a ponadto, iż działka budowlana nie traci swojego statusu działki budowlanej tylko przez to, że jedynie na jej części może powstać budynek.
Sąd administracyjny I instancji uznał argumentację przedstawioną w skardze za słuszną.
SKARGA KASACYJNA WOJEWODY DO NSA
Z tym rozstrzygnięciem nie zgodził się Wojewoda i złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Kilka dni temu NSA oddalił skargę Wojewody wskazując w motywach rozstrzygnięcia na następujące:
„Naczelny Sąd Administracyjny (…) aprobuje stanowisko Sądu I instancji wyrażone w zaskarżonym wyroku, iż w tej konkretnej sprawie, wskaźnik powierzchni zabudowy i wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej powinien być liczony w odniesieniu nie tylko do powierzchni tylko tej części działki nr (…) objętej projektem zagospodarowania terenu, który znajduje się w obszarze oznaczonym w planie miejscowym symbolem 9MN, lecz wskaźniki te winne być liczone w oparciu o całą powierzchnię działki o nr (…), objętej projektem zagospodarowania terenu, a więc mając także na uwadze, te części działki położone na terenach oznaczonym w planie symbolami 12 ZO, 1 ZO(o). Inny sposób interpretacji, skutkowałby przyjęciem, że realizacja inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego o przeciętnych gabarytach w terenie przeznaczonym pod tego rodzaju zabudowę nie byłaby możliwa. Jak ustalił organ administracji w niniejszej sprawie, jedynie 1/10 części działki o nr (…) (o całkowitej powierzchni – 2623 m2), położona jest na obszarze oznaczonym w planie symbolem 9MN, tj. 262,3 m2. Trudno zatem wyobrazić sobie sytuację, aby na tak małym obszarze możliwa była realizacja domu jednorodzinnego, w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Słusznie zauważył Sąd I instancji, że aktualne mogłoby stać się pytanie o uzasadnienie dla przeznaczenia w miejscowym planie działki nr (…) na różne cele, ale z założeniem wykluczenia funkcji inwestycyjnej, najistotniejszej dla właściciela. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie powinno się przy tym upatrywać wadliwości ustaleń planu w tym zakresie, jak czyni to organ, lecz przyjąć wskazaną wyżej interpretację, umożliwiającą inwestorowi realizację jego prawa do zabudowy”.
I dalej Sąd stwierdził:
„W rozpoznawanej sprawie, niewątpliwie cała działka o nr (…), stanowiąca jedną jednostkę ewidencyjną, została objęta projektem zagospodarowania terenu. W części przeznaczona jest ona pod zabudowę (symbol 9 MN), a w części położona na terenach ZO (12 ZO) – tereny „naturalnej” zieleni nieurządzonej, tj. zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz użytki rolne oraz ZO(o) (1 ZO(o)) – tereny obudowy biologicznej cieków wodnych, tj. zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz użytki rolne – towarzyszące ciekom wodnym. Budynek mieszkalny jednorodzinny zaprojektowano jedynie na części przeznaczonej pod zabudowę (9MN), co nie powinno być sporne, z fragmentem dojścia w terenie 12 ZO. A skoro tak, to należy przyjąć, mając na względzie specyfikę tej konkretnej sprawy, że w sytuacji, w której projektem zagospodarowania objęto całą jednostkową działkę ewidencyjną, stanowiącą teren o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym, a obiekt zaprojektowano w granicach terenu przeznaczonego w planie pod zabudowę, że wskaźniki powierzchni zabudowy i biologicznie czynnej, należy obliczać z uwzględnieniem całego terenu objętego projektem zagospodarowania”.
