Częste pytanie z jakim spotykam się w praktyce to, czy zmiana rzędnych terenu (podwyższenie lub obniżenie terenu inwestycji budowlanej) stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Ja odpowiadam – tak !
Bowiem z brzemienia przepisów wynika, iż istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego stanowi odstąpienie w zakresie m.in. projektu zagospodarowania działki lub terenu, który obejmuje również rzędne terenu.
Potwierdzają to najświeższe wyroki sądów.
W wyroku z czerwca 2018 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku stwierdził:
„W okolicznościach sprawy za bezsporne uznać także należy, że inwestorzy w trakcie prowadzonych prac budowlanych dokonali zmiany zagospodarowania działki w zakresie obniżenia poziomu terenu działki w bezpośrednim sąsiedztwie zrealizowanego budynku.
Zmiana taka nie powoduje wprawdzie zmian w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, jednakże należy ją uznać za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, ponieważ dane dotyczącej tej zmiany (tj. rzędne terenu) zawarte zostały w projekcie zagospodarowania działki, zatwierdzonym decyzją o udzieleniu pozwolenia na budowę.
A zatem w konsekwencji zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego. Wynika to z art. 36a ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy. Pierwszy z powołanych przepisów stanowi, że każde odstępstwo od projektu budowlanego w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki lub terenu jest odstępstwem istotnym. Z kolei z drugiego z powołanych przepisów wynika, że zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu obejmuje m.in. wskazanie rzędnych. Zatem każde odstępstwo w zakresie rzędnych jest odstępstwem istotnym (..).
Zdaniem Sądu, o istotności odstąpienia w sprawie niniejszej przesądza też charakter skutków jakie ono spowodowało. Odstąpienie to bowiem nie pozostaje bez wpływu na teren działki sąsiedniej stanowiącej własność skarżących. Tak więc ustalenia organów w kwestii realizacji inwestycji z istotnymi odstępstwami od uzyskanego pozwolenia na budowę należy uznać za prawidłowe”
Podobną tezę zawarł Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2018 roku stwierdzając, że: „Zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego”.
Dlatego zmiana rzędnych terenu określonych w projekcie zagospodarowania działki wymaga (oczywiście przed zmianą poziomu terenu) uzyskania pozwolenia zamiennego.
Wykonanie robót polegających na zmianie rzędnych terenu bez pozwolenia zamiennego będzie skutkowało – ze strony nadzoru budowlanego – zarzutem istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego (samowoli budowlanej).
Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 19 czerwca 2018 roku, sygn. akt: II SA/Bk 160/18
Wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 stycznia 2018 roku, sygn. akt: II OSK 774/16