5 lutego 2019

Czy zmiana rzędnych terenu jest istotną zmianą projektu budowlanego ?

11 komentarzy

Częste pytanie z jakim spotykam się w praktyce to, czy zmiana rzędnych terenu (podwyższenie lub obniżenie terenu inwestycji budowlanej) stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Ja odpowiadam – tak !

Bowiem z brzemienia przepisów wynika, iż istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego  stanowi odstąpienie w zakresie m.in. projektu zagospodarowania działki lub terenu, który obejmuje również rzędne terenu.

Potwierdzają to najświeższe wyroki sądów.

W wyroku z czerwca 2018 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku stwierdził:

„W okolicznościach sprawy za bezsporne uznać także należy, że inwestorzy w trakcie prowadzonych prac budowlanych dokonali zmiany zagospodarowania działki w zakresie obniżenia poziomu terenu działki w bezpośrednim sąsiedztwie zrealizowanego budynku.

Zmiana taka nie powoduje wprawdzie zmian w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, jednakże należy ją uznać za istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego, ponieważ dane dotyczącej tej zmiany (tj. rzędne terenu) zawarte zostały w projekcie zagospodarowania działki, zatwierdzonym decyzją o udzieleniu pozwolenia na budowę.

A zatem w konsekwencji zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego. Wynika to z art. 36a ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy. Pierwszy z powołanych przepisów stanowi, że każde odstępstwo od projektu budowlanego w zakresie objętym projektem zagospodarowania działki lub terenu jest odstępstwem istotnym. Z kolei z drugiego z powołanych przepisów wynika, że zakres projektu zagospodarowania działki lub terenu obejmuje m.in. wskazanie rzędnych. Zatem każde odstępstwo w zakresie rzędnych jest odstępstwem istotnym (..).

Zdaniem Sądu, o istotności odstąpienia w sprawie niniejszej przesądza też charakter skutków jakie ono spowodowało. Odstąpienie to bowiem nie pozostaje bez wpływu na teren działki sąsiedniej stanowiącej własność skarżących. Tak więc ustalenia organów w kwestii realizacji inwestycji z istotnymi odstępstwami od uzyskanego pozwolenia na budowę należy uznać za prawidłowe”

Podobną tezę zawarł Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 2018 roku stwierdzając, że: „Zmiana rzędnych jest istotnym odstępstwem od projektu budowlanego”.

Dlatego zmiana rzędnych terenu określonych w projekcie zagospodarowania działki wymaga (oczywiście przed zmianą poziomu terenu) uzyskania pozwolenia zamiennego.

Wykonanie robót polegających na zmianie rzędnych terenu bez pozwolenia zamiennego będzie skutkowało – ze strony nadzoru budowlanego – zarzutem istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego (samowoli budowlanej).

 

Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 19 czerwca 2018 roku, sygn. akt: II SA/Bk 160/18

Wyrok NSA w Warszawie z dnia 11 stycznia 2018 roku, sygn. akt: II OSK 774/16

Subscribe
Powiadom o
guest

11 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Adm
Adm
3 lat temu

O jakiej skali zmian rzędnych mówimy w cytowanych wyrokach? Co że zmianami np. o 10 cm? Taka zmianę też uznałby Pan za istotną?

Adm
Adm
3 lat temu

O jakiej skali zmian mówimy w cytowanych wyrokach? Co że zmianą wysokości terenu np. o 10 cm. Czy taka zmianę także uznałby Pan za istotną?

Krzysztof
Krzysztof
3 lat temu

Mam zasadnicze pytanie, dlaczego wszyscy wszem i wobec powołują się na różne wyroki sądów jednocześnie nie znając szczegółów tejże sprawy. Przypominam, że prawo w Polsce nie jest precedensowe. Przykład, który jest przywołany mógł dotyczyć np. drastycznego wyniesienia terenu, które spowodowało zalewanie terenów sąsiada a ponadto dodatkowe zacienianie (o czym tu nie wspominamy a mogło to być bardziej kluczowe dla założenia sprawy sądowej). Przy inwestycjach wielohektarowych każdy centymetr różnicy w wysokości posadowienia obiektu ma kluczowe znaczenie dla inwestora ze względu na koszty prac ziemnych natomiast te kilka centymetrów na dużym terenie inwestycji i tak się zgubi w taki sposób, że przy działce sąsiada poziom terenu nadal będzie nienaruszony. Osobiście uważam, że taka zmiana dla ogółu jest nieistotna a potencjalna konieczność uzyskania pozwolenia zamiennego na taką zmianę może mieć opłakane skutki w dotrzymaniu terminu pozwolenia na użytkowanie co często bywa bardzo kosztowne.

Krzysztof Rabiczko
Krzysztof Rabiczko
3 lat temu
Reply to  Damian Buniak

Panie Damianie wszystko o czym Pan pisze jest dla mnie oczywiste i przygnębiające zarazem a w szczególności to, że sądy doprecyzowują przepisy prawa:) tym bardziej że często piszemy do ustawodawcy z prośbą o interpretację danego przepisu i nie dostajemy jednoznacznej odpowiedzi ze wskazaniem, ze to projektant podejmuje ostateczną decyzję. Pozdrawiam

Krzysztof
Krzysztof
3 lat temu
Reply to  Damian Buniak

Może i sądy ale w porozumieniu z ustawodawcą a nie z tzw. biegłym. Oczywiście to wszystko fikcja.

Tomek
Tomek
2 lat temu

Dzień Dobry,
Jak sprawić, by sąsiad, który budując dom zmienił rzędne niezgodne z planem zagospodarowania terenu, będacego częścia pozwolenia na budowę, doprowadził swój teren do stanu pierwotnego? Czy mogę zablokować odbiór budynku do czasu, kiedy tego nie zrobi?
czy w celach dowodowych wystarczy zatrudnić geodetę czy musi to być biegły sądowy? Cel dowodowy dla celów ewentualnego postępowania administracyjnego
Czy sąsiad, który twierdzi, że może podwyższać teren (pomimo pozwolenia, które dostał, i które zakładały brak zmian) o ile nie będzie zalewał mojej działki, czy powinien pokazać mi dokumenty dotyczące melioracji, któa miałaby chronić mnie przed zlewaniem wody?
Który urząd byłby właściwy dla tej sprawy?
Czy ewentualnie interesowałoby Pana jej prowadzenie?

pozdrawiam,
TK