Każdy chciałby mieć nieruchomość, którą mógłby zagospodarować zgodnie ze swoim planem (bez ograniczeń).
Według zachcianki – wybudować dom z basenem, wieżowiec na 10 pięter, czy spalarnię śmieci.
Takiej jednak wolności w korzystaniu z prawa własności nie mamy i nie będziemy mieć.
Normy zawarte m.in w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego – uchwalane przez gminy – w sposób istotny ograniczają, a zarazem określają prawo własności.
Z tym, że przepisy prawa dają nam – zainteresowanym – możliwość bezpośredniego wpływu na proces tworzenia miejscowych planów, a tym samym wpływu na to, jakie będzie ostateczne przeznaczenie działki (mojej lub sąsiada), czy też jak zostanie ukształtowana możliwość jej zagospodarowania.
Ale żeby mieć skuteczny wpływ na kształtowanie treści prawa własności musimy znać proces uchwalania miejscowego planu. Jak on wygląda ?
Poniżej najistotniejsze jego elementy.
UCHWAŁA W SPRAWIE PRZYSTĄPIENIA DO SPORZĄDZENIA PLANU MIEJSCOWEGO
Z inicjatywą uchwalenia (lub zmiany) planu miejscowego występuje zazwyczaj wójt (burmistrz, prezydent), który sam dostrzega taką potrzebę, albo dopingują go do tego mieszkańcy gminy zwracając się do niego z taką prośbą. Inicjatywę może mieć również rada gminy w skutek działań radnego.
Uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu rozpoczyna formalnie cały proces jego tworzenia.
Inicjatywa w tym zakresie powinna się oczywiście wiązać z wieloma czynnościami mającymi na celu m.in. sprawdzenie, czy zmiany nie spowodują nadmiernych napięć społecznych, ile będą kosztowały gminę, czy nie będą sprzeczne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przygotowanie materiałów geodezyjnych.
Uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu winna zawierać w zasadzie dwa elementy: treść, iż wszczyna się taką procedurę (część tekstowa) oraz określenie granic terytorialnych zamierzonych działań planistycznych (część graficzna). Łączy się to z obowiązkiem sporządzenia do uchwały załącznika graficznego pokazującego jaki obszar gminy będzie objęty zmianami. Przepisy nie określają wymagań, co do skali mapy stanowiącej taki załącznik. Wyznaczenie granic na odpowiedniej mapie powinno jednak być na tyle precyzyjne, aby nie powstały wątpliwości, czy dana nieruchomość została objęta procedurą planistyczną.
OGŁOSZENIE I WNIOSKI DO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Po podjęciu uchwały tzw. wywołującej, czyli o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu miejscowego ogłasza się w prasie lokalnej oraz przez obwieszczenie informację o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu. Termin na zgłaszanie wniosków nie może być krótszy niż 21 dni.
We wniosku osoby zainteresowane informują gminę, jak sobie wyobrażają sposób zagospodarowania obszaru, który ma być objęty uchwalanym planem – w szczególności przeznaczenie i sposób zagospodarowania naszej działki lub sąsiednich. Możemy oczywiście wyrazić brak zgody na jakiekolwiek zmiany. Warto we wnioskach przedstawić argumenty natury faktycznej, finansowej i prawnej, np. wskazać, że zmiany spowodują nieodwracalne skutki dla środowiska, będą dla gminy zbyt kosztowane (będą powodować obowiązek zapłaty odszkodowań), będą skutkować naruszeniem określonych przepisów prawa.
Pamiętać jednak należy, że istotnym skutkiem podjęcia uchwały o przystąpieniu do uchwalania planu jest również to, że jej podjęciu towarzyszy zawieszenie postępowań związanych z decyzją o warunkach zabudowy, co w oczywisty sposób blokuje proces inwestycyjny osobom, które zamierzają na podstawie decyzji o warunkach zabudowy realizować określoną inwestycję.
PRZYGOTOWANIE WSTĘPNEJ WERSJI M.P.Z.P.
Po podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego sporządza się jego projekt. Jednocześnie rozpatruje się wnioski mieszkańców złożone na poprzednim etapie. Bierze się również pod uwagę przygotowaną prognozę oddziaływania na środowisko planowanych zmian.
Ten etap przygotowania planu miejscowego nie może się obejść również bez sporządzenia prognozy skutków finansowych uchwalenia planu. Może się bowiem okazać, że na planowane zmiany gminy po prostu nie stać, gdyż odszkodowania jakie gmina będzie musiała zapłacić za np. zmianę przeznaczenia działki z budowlanej na zieleń miejską przekraczają jej możliwości. Oczywiście może zdarzyć się też tak, że gmina osiągnie w wyniku planowanych zmian dodatkowe dochody z tytułu opłat planistycznych (za podniesienie wartości nieruchomości).
OPINIOWANIE PROJEKTU PLANU MIEJSCOWEGO
Następnym etapem procesu uchwalania mpzp jest wystąpienie przez wójta (burmistrza, prezydenta) o opinie i uzgodnienia do innych organów administracji publicznej. Oznacza to tyle, że wiele organów musi wyrazić swoje stanowisko, co do treści planu (robi to w formie opinii lub uzgodnienia). Dlatego projekt planu jest wysyłany m.in. do wojewody, konserwatora zabytków, nadzoru górniczego, administracji geologicznej, organów ochrony środowiska, czy straży pożarnej.
Co istotne uzgodnienia planu dokonywane przez inne organy są dla wójta (burmistrza, prezydenta) wiążące i w związku z tym, gdy brak jest zgody np. geologa na proponowane zmiany, co do umiejscowienia działek budowlanych przy drodze powiatowej, to wójt musi takie stanowisko uwzględnić poprzez zmianę zapisów planu.
Wójt oczywiście może kwestionować stanowisko geologa uznając je za niezgodne z prawem i zaskarżyć je do organu wyższej instancji, w tym przypadku Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Spór między organami o zapisy planu – wcale nierzadki – wydłuża jednak postępowanie planistyczne, choć jednocześnie daje gminie możliwość kontroli legalność działań organów uzgadniających plan.
WYŁOŻENIE PROJEKTU PLANU MIEJSCOWEGO DO PUBLICZNEGO WGLĄDU
Gdy już uda się uzyskać stosowne opinie i uzgodnienia od innych organów i uwzględnić je w projekcie planu, wójt (burmistrz, prezydent) ma obowiązek zaprezentować projekt planu miejscowego (jego zmian) mieszkańcom gminy. Oprócz projektu planu wójt ma obowiązek przedstawienia również prognozy oddziaływania na środowisko.
Wójt minimum na 7 dni przed wyłożeniem planu informuje w mediach lokalnych i w inny przyjęty sposób, że projekt planu zostanie wyłożony do wglądu (zaprezentowany). Wyłożenie nie może być krótsze niż 21 dni.
Należy pamiętać, że wcześniejsze etapy prac organów gminy związane z projektem planu nie są co do zasady upubliczniane (mogą być dostępne dla zainteresowanej osoby jedynie na podstawie wniosku o udostępnienie informacji publicznej). Natomiast etap wyłożenie planu musi pokazać wszystkim zainteresowanym planowane zmiany.
DYSKUSJA PUBLICZNA NAD PROJEKTEM PLANU MIEJSCOWEGO
W trakcie wyłożenia planu nie może zabraknąć bardzo ważnego elementu tworzenia prawa miejscowego jakim jest przeprowadzenie dyskusji publicznej nad projektem planu. Daje ona możliwość społeczności lokalnej przedyskutowania projektowanych zmian z twórcami planu oraz zwrócenia uwagi na interesy różnych podmiotów oraz konflikty jakie określone zmiany mogą spowodować. Istotne jest to, że nie może to być jedynie fikcyjne działanie – gmina ma obowiązek poinformować o dyskusji publicznej w taki sposób, aby każdy z zaintersowanych mógł w niej uczestniczyć, a ponadto miał możliwość czynnego w niej udziału.
SKŁADANIE UWAG DO PLANU MIEJSCOWEGO
Brak zgody co do treści planu każdy zainteresowany może wyrazić poprzez złożenie uwag. Uwagi bowiem są niczym innym jak zakwestionowaniem rozwiązań zaproponowanych w projekcie planu miejscowego.
W uwagach możemy zaprezentować argumenty prawne i faktyczne, które będą co do zasady kwestionowały rozwiązania zawarte w projekcie planu miejscowego (np. przeznaczenie nieruchomości, sposobu jej zagospodarowania). Oczywiście kwestionować można również brak dokonania zmian, które według wnoszącego uwagi winny być dokonane, np. brak podjęcia inicjatywy, aby przekształcić działki rolne lub leśne na działki budowlane.
W uwagach warto podnosić argumenty, które przekonają władze gminy do tego, aby projekt planu zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie. W konstruowaniu uwag – aby były skuteczne – warto koncentrować się nie tylko na argumentach natury faktycznej (że np. planowana droga pod naszymi oknami będzie powodowała hałas i zanieczyszczenie), bo to może nie wystarczyć. Koniecznie należy podnieść argumenty natury prawnej, z których wynikać będzie, że planowane zmiany (które kwestionujemy) są sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa.
Pamiętać należy, że uwagi należy złożyć w terminie wskazanym przez gminę. Nie może to być termin krótszy niż 14 dni od zakończenia okresu wyłożenia planu (więcej na temat uwag przeczytasz tutaj).
ROZPATRZENIE UWAG DO M.P.Z.P.
Wniesienie uwag w terminie spowoduje, że będą one rozpatrywane w pierwszej kolejności przez wójta (burmistrza, prezydenta). Jeżeli nie zostaną uwzględnione pozytywnie przez wójta, to zostają przedstawione wraz z projektem planu do rady gminy, która winna, tak jak organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent) „pochylić się” nad każdą z uwag.
Wówczas to rada gminy rozpatruje uwagi oraz rozwiązania zawarte w projekcie mpzp. Na tym etapie istotnym jest, aby uwagi były faktycznie rozstrzygane, nie zaś aby to rozstrzyganie – jak to często bywa – było fikcją.
UWZGLĘDNIENIE UWAG DO PLANU MIEJSCOWEGO
Uwzględnienie uwag przez gminę spowoduje obowiązek wprowadzenia korekt do projektu planu, a to oczywiście może spowodować obowiązek powtórzenia wielu czynności, które poprzedzały przygotowanie projektu planu, w tym ponownego dokonania uzgodnień lub uzyskania opinii wielu organów niezależnych od gminy (choć dodatkowe uzgodnienia nie zawsze będą wymagane, jedynie – jak to ustawa określa – gdy będzie to niezbędne).
UCHWALENIE PLANU MIEJSCOWEGO PRZEZ RADĘ GMINY
Ostatnim etapem jest uchwalenie planu miejscowego przez radę gminy.
Rada gminy może podjąć taką uchwałę – zaaprobować treść projektu – po stwierdzeniu, że przedłożony plan miejscowy nie narusza ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (niezgodność między tymi dwoma aktami może spowodować stwierdzenie nieważności planu przez wojewodę lub sąd).
Ponadto rada gminy w w/w uchwale rozstrzyga o sposobie realizacji zapisanych w planie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej oraz zasadach ich finansowania.
Ponadto rada gminy rozstrzyga o sposobie rozpatrzenia uwag. Kwestia rozstrzygnięcia uwag stanowić będzie jeden z załączników do uchwały dotyczącej mpzp (dlatego rozstrzygnięć dotyczących nieuwzględnionych uwag nie można zaskarżyć osobno, można jedynie tego dokonać po uchwaleniu planu – składając skargę do sądu administracyjnego).
PRZEKAZANIE PLANU MIEJSCOWEGO WOJEWODZIE
Po uchwaleniu planu miejscowego przez gminę, wójt (burmistrz, prezydent), aby uchwała weszła w życie musi przekazać ją wojewodzie wraz z całą dokumentacją związaną z procesem uchwalania planu. Wojewoda dokonuje bowiem kontroli uchwały pod kątem zgodności z przepisami prawa.
Jest to bardzo ważny etap, gdyż wojewoda może unieważnić uchwałę dotyczącą planu miejscowego. Może to zrobić, gdy: w trakcie jej uchwalania doszło do istotnych naruszeń zasad sporządzenia planu (wartości, którymi gmina musi się kierować przy tworzeniu przepisów planu), istotnych naruszeń trybu sporządzenia planu (procedury jego uchwalania) i właściwości organów (ściśle określone organy mają swoją rolę/kompetencje w uchwalaniu planu miejscowego).
OBOWIĄZYWANIE MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Warunkiem wejścia w życie uchwały o planie miejscowym jest jej opublikowanie w dzienniku urzędowym województwa. Dlatego uchwała obowiązuje od dnia wskazanego w samej uchwale, jednak nie może to nastąpić wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.
CZY TO KONIEC ?
Czy to koniec procesu tworzenia prawa zawartego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ? W zasadzie – tak. Bo jego opublikowanie w dzienniku urzędowym powoduje, że jedynie kwestią czasu (minimum 14 dni) jest wejście jej w życie.
Jednak wejście w życie planu miejscowego nie musi kończyć sporów związanych z jego treścią. Każdy – kto ma interes prawny – może zapisy planu w każdej chwili (nawet wiele lat po jego uchwaleniu) podważać. A w związku z tym złożyć skargę do sądu administracyjnego na jego treść, żądając stwierdzenia jego nieważności w całości lub w części. Twierdząc dla przykładu, że tryb lub zasady w trakcie uchwalania planu zostały istotnie naruszone (o unieważnieniu planu miejscowego znajdziecie wiele wpisów na blogu).
*używane sformułowania w tekście plan, plan miejscowy, m.p.z.p. są używane dla jasności wywodu i oznaczają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
